Sponsored Links
こんにちは
オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代男性です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
家賃収入は年間で1500万程度になります。
今回は新築一戸建てと新築マンションの場どちらがローンの審査が
について書いていこうと思います。
この記事で解る事
●一戸建てとマンション どちらが審査が通りやすいのか？
●一戸建てとマンションを買った場合の違い メリット・デメリット
・どちらの方が融資審査が下りやすいのか結論から先に言います。
【事例】
年収 500万
年齢 35歳
家族構成 妻と子供2人 合計4名
購入予定物件価格 3000万～4000万
この方の属性の場合には
マンションの方が圧倒的にローン審査には有利ですね。
つまりローンが通りやすいという事です。
同じ価格でも一戸建ての方が審査は厳しく見積もられます。
一戸建て価格 3000万 ○
一戸建て価格 3500万 △
マンション価格 4000万 ○
マンション価格 3500万 ◎
こんなイメージです。
マンションの方が高い物件を買えます。
これは建物の構造が原因です。
一戸建ての構造はそのほとんどが木造です。
木造の法定耐用年数は22年だからです。
(賞味期限)
マンションの構造は鉄筋コンクリートです。
そしてマンションの法定耐用年数は47年
だからです。
つまり鉄筋コンクリート造の方が
建物的には価値があるし、
銀行は融資を申し込んだ場合には
積算価格というものを路線価を使って算出します。
積算価格(家の価値)の下に
ローン審査をして融資をするかしないかを決めます。
不動産投資家は積算が出る
出ないで売買判断基準としている人が多く
とても大切な基準です。
路線価と積算価格を詳しく解説しているサイトがあるので
そちらのリンクを貼っておきます。詳しく知りたい方は参考にしてください。
（オウチーノニュースより引用）
（不動産投資博士より引用）
ちなみに奥さんが専業主婦の場合には
世帯年収は旦那さん一本になるので
ローン審査には不利です。
逆に奥さんも働いている共働き世帯の方が圧倒的にローン審査が通
後、本当に失礼な話ですが、
奥様が専業主婦の場合と子供がいる場合には負債としてカウントされます。
人数×
これからの子供に掛かるであろう
支出も計算されます
●上場企業か非上場か（サラリーマンの場合）
●勤続年数 （最低3年）
●職種
●自営業？
●役職の有無
●クレジットカードの利用状況と残債 （クレジットヒストリー）
●過去の返済履歴
●現在の金融資産内容
そのような項目まで全て監査されます。
これらを称して「その人の属性」と言います。
買う・買いたい物件の前にまず
融資・ローンは全てがその人の属性で判断されます。
もしも、
そしてその家を銀行が売却します。（任意売却物件・・・一般には販売されません）
なので取りっぱくれが無いように慎重に審査するのです。
ちなみに町の駅前の『銀行』では
そこの支店長が持っている決済権は
1億円までが多い様に感じます。
1案件につき1億円以上の物件、案件に関しては
本部、本店稟議案件となり
支店長の判断では通らない事になります。
個人は顧客として見なされない
マイホームを買おう！
と思ったら基本的に大手の都市銀行はあまりオススメ出来ません。
そもそも大手の都市銀行は
大口の法人をメインの顧客として扱っています。
びっくりするかも知れませんが
大手都市銀行は個人はほぼ顧客として
カウントしていません。
預金をしてくれている「人」
またはサービスを利用してくれている人
としか認識していません。
つまり、顧客としてはあまり見ていないという事です。
よっぽどの資産家でない場合にはそんな感じです。
個人がいくら口座に数千万を預金していても
ただ金庫の役割として口座にお金を預けているだけならそんなには大切にはされ
銀行の窓口で
『ここの銀行に○千万預金してるんだ！』
と威張っても銀行はそんなに相手はしません。
何故なら、ただ預金してくれている顧客だからです。
銀行が大切にする本当の顧客は
大金を何回も借りてくれて、返済不能になる
可能性が低い顧客です。
銀行は『手数料』
もっと言えば
『大型の融資(貸し付け)をして金利で儲ける』のが生線です命。
よく考えて見れば当たり前の事ですね。
ただ単に金庫の役割として預金してくれている人はもちろんありがたい
顧客ではありますが、本質的には違います。
（もっともその、預金を担保にして借り入れをしてくれるのであれば話は違ってきます）
家はあなたが買ったものではないという事実
日常の会話でよく聞く事がある
『家を買った』という会話がありますよね？
非常に残念ですが
あれは正確に言えば違います。
買った自宅の登記簿をよーく見て下さい。
(売買契約書の厚いファイルに入ってるはずです)
所有者は銀行になっており、
家を買った人は使用者です。
(現金で買った場合は別です)
つまり、あなたが買ったのではなく
あなたの代わりに
銀行が家を買ってくれて
銀行に毎月、あなたが金利と借りたお金の返済を支払して
銀行の家を使用させてもらっている。
という言い方が正解です。
もちろん、
自分の名前が登記されます。
あくまでも完済ありきです。
自宅購入時のシュミレーションをしてみました。↓↓
【物件価格】4000万
【頭金】なし
【借入額】 4000万
【返済期間】35年
【返済方式】金利返済方式
【金利】1％
で自宅を購入した場合には
【毎月の返済】112914円
【年間返済額】1354971
【総返済額】47423997円
【総利息】 7423997円 ÷1354971 ＝5.5
この場合マイホームを買ってからの最初の5年6カ月は
借入金の「金利部分」の返済のみに充当されることになります。
4000万の借入金の返済が始まるのは
5年7か月後からになります。
残りの30年で4000万を返済していくことになります。
金利1％ですよ？
金利がたったの1％ですが、借り入れ価格が大きいので
4000万に対して実質的に18.6％が加算された金額を支払うことになります。
数字は1％ですが利率というのは数字のマジックですね。
1％は自宅を買おう！と思った場合には大きな金額になります。
しかも
長いですよねーーーー！(>_<)
35年です。
生涯安泰！と言われた昭和の良い昔ながらの社風はなくなり
年功序列は今は昔、、、。
能力が低いと判断された社員は会社を定年まで無事に勤める事さえ
夢の新築マイホームを買った瞬間から
首にリードを付けられる状態になります。
会社を勤める上げ、
ご主人は団体生命保険に加入
ご主人の身に何かあった場合の保険金の受取人は銀行です。
もちろん、
自宅のローン返済は完済されます。
確かに金銭的に家族に迷惑を掛けないという点ではそうかもしれま
病気、事故が原因で死亡した場合には
保険金が支払われますが、
病気になって寝たきりになってしまった場合には団体生命保険は適
家族に重い毎月のローン返済だけが残されます。
払えない場合には競売・または任意売却物件として
即売却され残された家族は自宅を追い出されます。
●35年間、無傷で何もなく、健康で 無事に昇進して、
●仕事で激務が続いた場合にはどうでしょう？
●嫌な上司は現れませんか？
●パワハラはこれから先も受けませんか？
●精神的にも肉体的に疲れ果てたら？
誰も守ってくれませんよね？
唯一、守ってくれるのは
自分と家族しか居ません。
家を買うときには
そんな状況は誰しも最初は予想していません。
それはご自身が若いからです。
しかし、誰しもが平等に歳をとっていきます。
10年後も30歳とか、無いですよね？
時間は常に平等に経過します。
35年間？大丈夫ですか？
またサラリーマンはとても安定した職業ですが、税金に対しては
無知になりやすい職業とも言えます。
給料が振り込まれる前に『源泉徴収制度』に基づき
先に国家に税金を納めます。(住民税、所得税)
源泉徴収制度はサラリーマンの税金の感覚を麻痺させます。
国家が先に稼いだ給料に手を突っ込んで分け前を取った
の残りを口座に振り込むシステムです。
なのでサラリーマンは税金に対しての感覚が鈍くなります。
年末調整で税金が還ってくる！
ラッキー！
何て喜んでいる場合ではありません！
そもそも自分で稼いだお金なのですから！
ちなみに源泉徴収制度は戦後にGHQのマッカーサーが後に改正し
日本のサラリーマンは勤勉です。
マイホームを買うということは
5団体を個人が永続的に養うという事！
❶国に税金(不動産取得税、固定資産税)を支払い 公務員
❷建設会社へ建築料を支払い
❸不動産会社に仲介手数料を支払い
❹銀行に金利を35年間支払って
❺生命保険会社に生命保険を支払います
国民総出で上記5団体を支えている構図を確認してください。
そしてリスクは個人だけが背負わされているという事を確認してください。
ならば！
勇気を出して常識を覆しましょう！
一旦！
ピカピカの新築不動産の購入は
諦めて！
マイホームの頭金がある方はその頭金で
郊外に中古のボロ物件を現金で買ってしまいましょう！
また、
現在まとまったお金がそれ程ない！
という方は
何とか頑張って！
お金を300万～500万程
貯めてから
郊外に中古のボロ物件を現金で買ってしまいましょう！
あなたの人生が劇的に変わります！
まずは
郊外の中古ボロ物件を買って
リフォームしてそこに家族で住んでみましょう！
ずっとではありません！
一時期です。
そこが
大家さんへのスタートです(^_^)ﾉ
先ずは常識を壊して下さい。
あなたの人生はそこから
180度良い方向に間違いなく向かいます！
そうすれば自由にいきる選択肢をゲット出来ます！
先ずは私も始めたブログでも開始してはいかがですか？
一緒に頑張っていきましょう！
Sponsored Links
