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こんにちは
オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代男性です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
今回の記事では高額な不動産投資を実行するに当たっての事前準備
【インプット】・・・学習・情報収集・学びについて書いていこうと思います。
不動産投資をするには十分な学習が必要
【目次】
❶優秀な不動産投資家は皆さん勉強家 本を沢山読もう！
❷自分の名刺を作ろう！ イメージトレーニングをする
❸代償に何を差し出すか？
❹まずは頑張ってお金を貯める
❺「新」避ける最初は「中古」から
❶優秀な不動産投資家は皆さん勉強家！本を沢山読もう！
不動産投資をするに当たって必ず避けて通れない事の一つが
インプット＝学習、勉強する事ですね。
不動産は高額な商品です。
ある程度の知識量は必要になります。
本を数冊読んだ程度ではとてもじゃないけど足りません。
（少なくとも独学で20冊程度は読む必要があると思います。）
知識量が足りないと失敗します。
また優秀な投資家の方こそ日々、勉強していますし、それを積極的に楽しんでやっています。
勉強家が多いです。
勉強というより、情報を取りに行ってます。
常にアンテナを高くしてお金を支払ってでも多くの本を沢山読んだ
勉強会にも出ている人が多いと思います。
そういうスタンスの人でないと不動産投資は厳しいとだと思いますね。
優秀な人ほど人一倍勉強しています。
再現性の高い情報を常に探している感じです。
（誰でもやる気になればチャレンジ出来そうな情報）
私自身も良さそうな書籍を見つけては
購入してみたり、
セミナーの場合には同じ目標を志している仲間に逢う事の出来る絶
基本的には最初のうちは本当に孤独になります。
お金を貯める事に注力しますからある意味孤立します。
（わたくしの場合はそれを楽しんでいましたが、、、）
なので不動産投資をこれからやろう！
と思っている仲間と出会う機会にもなったりします。
会社の同僚とは違う同じ志を持った人との出会いは本当に貴重だと思います。
励みになりますし、刺激になります。
❷自分の名刺を作ろう！
また今から自作で名刺を先に作って置くことをお薦めします。
『不動産投資家』としての名刺です。
まだ、一つも買えていなくても全然OK。
大切なのは『不動産オーナー』
積極的に自分から講師を含めて
会場内の皆さんに名刺を配給して挨拶して回る事をお薦めします。
これをやるだけで不動産オーナーになるスピードがアップするはずです。
なるべくインパクトのある名刺がいいと思います。
そして初めての物件を買った自分を毎日想像、イメージします。
イメージトレーニングは本当に大切です。
わたしの尊敬するナポレオンヒル博士も書籍
「思考は現実化する」で何度も述べています。
『フェラーリを買いたいと思ったならまずはパンフレットから』
❸代償に何を差し出すか？
玉の休みの日はゆっくりと静養したり、自分の趣味や家族に使う。
サラリーマンにとって休日は貴重です。
不動産投資をやると決心したわたくしは玉の休日はほとんど全てを不動産の時間に使ってました。
『不動産オーナーになろう！』と心に強く決めたなら代償は必要です。
何を差し出すか？です。
わたくしの場合には自分の唯一使えるプライベートな時間を日々差し出しました。
（もちろん楽しんで！！）
子供や嫁に構っている時間は有りません！
仕事以外は不動産一本の生活。
玉の休みの日の在宅時の食事などはリビングに正座をしてお新香と切干大根、
そしてご飯にお味噌汁。
一汁二菜
不動産投資と向き合う為に本を片手に勉強しながら精進料理を食べ
己への覚悟です。
修行僧のような生活でした。
（ほんの少し盛ってます）
インプットの生活です。
最初の一歩が一番大変。
0を1にするまでが一番パワーを使いますし、
1になるまでの辛抱です。
投資家にとってインプットは『生命線』です。
不動産投資といっても投資法は様々。
新築アパート1棟
新築マンション1棟
新築区分
（新築戸建て）
中古アパート1棟
中古マンション1棟
中古区分
中古戸建て
貸し会議室
民泊（airb）
駐車場
など、様々。
人によって投資法はまるで違います。
属性が高くいきなりRC物件を買う人もいますし、（
コツコツと戸建て投資を中心にされている方もいます。
中には区分マンションを多数所有して頑張っている投資家さんもいますが、
❹まずは頑張って現金を貯める！！
私のお薦めするのは最初は中古戸建てまたは、
→現金で買った物件を担保に入れて中古アパートを購入。
この方法です。
→（
あくまでも最初の物件は現金買いで→ 一旦大家さんになる。
最初はスモールビジネスからのスタート
（ロバートキヨサキ金持ち父さん）
徐々にビジネスを広げる。
商売の基本ですね。
不動産の場合も取れる範囲のリスクから始めるべきだと思います。
一番大切なのは何度も書いてますが、1戸目の物件を現金で買う。
これに尽きます。
現金で買った時点で『失敗する』というリスクを極限まで圧縮出来ますので
その時点で失敗するという確率はほぼ無いと言っていいでしょう。
勿論、災害や、値下がりするというリスクはあります。
一番のポイントは2戸目に買う『1棟アパート』だと思います。
最低15％の利回りは欲しいですね。
1000万～
このブログでも買いますが、私が買った2戸目のアパートの利回りは
26.9％ありましたので運営は余裕を持って出来ましたね。（
なので妥協せずに15％以上の近隣の物件を探します。
出来れば18％位の物件を狙ってから指し値で20％へ。
もちろん15％の物件を20％の物件に変更する指し値も全然ありだと思います。
ただしその場合にはそれだけ値下げする為の材料が必要です。
値下げ材料は建物内、建物外、修繕費用の見積もりなどが必要です。
満室にほぼ近い物件または満室物件ではまず無理だと思って下さい。
売り主様がその場合には強気です。
中々遭遇率は低いですが、
玉玉売り急いだ物件があればこれにガッツリと当てはまり値下げし
後は掲載されてからずっと放置されている物件。
これも大幅な値下げが見込まれる可能性が高いです。（
安い物件でも空室率が高い物件、または全部空室物件などは最初の物件としてはお薦めしません。
2棟目アパート以降ならチャレンジしてみるのもいいと思います。
探す基準は同じ県内が基本です。
また、同じ県内でなくても隣の県とかはありだと思いますが、
可能であれば、出来るだけ同じ地域で探すのがベストです。
（相場感、土地勘）がついているはずなので運営が楽になります。
また、
管理会社にとっても1戸の大家さんから2戸持ってる大家さんとして認識されます。
きちんとした管理会社なら喜んで引き受けてくれますし、優先して客付けしてくれるはずです。
❺「新」を避ける！まずは「中古」から
『新』という言葉にだけ注意して投資すれば極力リスクを回避出来ます。
新築は一度も住まないでも購入者として謄本に登記した時点で中古となります。
車も同じです。
買ってエンジンを掛けた途端に中古になります。
世の中のほとんど全てのものは販売者から買って所有した時点で『
（株とか金とか除く）
どんなに新しくても中古になるだけで価格が劇的に下がります。
こと不動産に関しては『新』には最善の注意が必要です。
勿論、全て新しいものが悪いとかそういう話ではありません。
最初は中古から始めて最終的には資産の組み換えで新築にシフトしている大家さんも
沢山います。
最終的な目標として「新築」は非常に有効性がありますし、夢があります。
先輩大家さん達が書いた本にはそんな情報がてんこ盛り。
たったの1500円の本にはものすごい情報量が詰まっています。
特に何冊か出版している人の最初の一冊には著者が渾身の力を込め
中にはその本がきっかけとなり、たった1500円で人生を変えてしまう事も多々あります。
本の中には実に沢山の情報が溢れています。
例えば
◆『指し値』を知っていれば100万なんてざらに下がりますし、
数百万は下がります。
◆
◆リフォームの仕方を知らなければ
工務店に丸投げして多額の金額を請求されるでしょうし
◆競売や、任意売却物件を知らなければ
一般市場での物件のみに物件探しは集中すると思います。（もちろんそれでいいのですが、競売や任意売却物件などを知識としてっ持っていれば選択肢が広がります）
◆
◆近隣相場と家賃の調べた、方近隣の空室率調査方法、物件が高いのか安いのかの見分け方
これらはインプットして知識として身に付けていれば何も問題あり
何にしても本を読み漁る！
そんな感覚が必要です。
なので！
無駄な遠回りをしない為に
これだけは最低限何回も読んでインプットすべき良書を紹介します
物件を購入する前に繰り返し反復してお読んで下さい。
もちろん、これ以外にも沢山読んで下さいね！
5冊紹介します。
（紹介しきれないので5冊に絞っています）
必ず読んで来たる日の決戦に備えて下さい！
必読 良書5選
私が「金持ち父さん貧乏父さん」を読んでから最初に読んだ1冊です。
私の人生を大きく変えた本で、藤山さんのセミナーにも参加しました。
私は勝手にメンター（師匠）と思っています。
リンク
山田さんの1冊目の本です。実際のキャッシュフローが良く解ります。
リンク
吉川さんの書籍も非常に勉強になる事が満載です。
リンク
北海道の有名大家さん加藤ひろゆきさんの名著です。車の勉強にもおすすめ！
リンク
紺野さんの本も必読です！
リンク
以上になります。
アディオス！
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