この記事で解ること
マンションを購入する場合の管理費・修繕積立金について書いています。
一生に一回と言われている自宅購入（マンションの場合）には厄介な「鬼っ子」
が付いてきます！
・毎月のローン返済以外に掛かる厄介な費用
・マンションの管理費・修繕積立金の家計に占める金額は大きい！
・住み続けるための「ランニングコスト」である。
管理費はずーーーっと支払いが続く 固定費です！
・マンションの管理費・修繕積立金は毎年上昇していく！（新築の場合は数年ごと が多い）
・ある程度の規模（５０世帯以上）でないと住民の負担率は年々上がる！
・大規模マンションの場合でも注意が必要 （修繕費は莫大な金額になる）
・築年数の経過とともに入居者（住民も一斉に高齢化していく）の年齢が同時進行で上がる
・マンションと共に入居者も一緒に年齢を重ねる
今回、この記事を書こうと思った経緯
●私の義理の姉夫婦が都内に住んでおり、高額な管理費と修繕積立費を支払っていること
を聞きました。（以前から、、、）
●子供の成長とともに子供への金銭的な負担も増加してきており毎年生活費が圧迫されてきている。
「何か対処法はないか？」と相談を受ける。
●義理の姉夫婦のスペック
・夫婦２人 子供３人
・年齢 夫５０代 妻４０代 子供 高校生 小学校高学年 小学校低学年
・マンションは義父に買ってもらっている（自己負担０）ローンなし
・自営業
●建物のスペック
・【物件所在地】 東京都杉並区の某JRの駅より徒歩５分
・【構造】RC 鉄筋コンクリート
・【築年数】 築４０年超
・【総戸数】 １１戸 ７階建て エレベーター有
・【間取り】３LDK ８５㎡
・1階部分は住民の個人が事務所として使用している（テナント収入無し）
・駐車場無し・駐輪場 数台程度あり・管理人無し
・管理費・修繕積立金 合計 ７０,０００円 （月額）
・坪単価 １５３万 ２５．７坪
・売却相場 約3,930万～４,０００万
・賃貸相場 １９万～２５万
※アットホームなどから算出
以上が今回の相談の各スペックになります。
ここで注目して欲しいのは管理費・修繕積立金の高さです。
毎月７万円の修繕積立金は大変大きな金額ですね、、、。
都内でもアパートであれば狭い物件なら修繕積立金を賃料として入居出来ますね。
そして
義理の姉夫婦はこの修繕積立金に疲弊しています。
（一般的な新築マンションの管理費は１５,０００円～２０,０００円が相場です。
修繕積立金は５,０００円～１０,０００円程度が新築当初からの１０年間は続きます。）
通常のマンションも築年数と共に積立金額は上昇していきます。
この物件はつい最近水道管の劣化による水道工事の必要があり、
追加で１世帯当たりに８０万円の徴収があったそうです。
（株式投資でいうならば追証です！）※追加の担保・資金を投入せよ！
水道管の修繕費は姉夫婦にさらに追い打ちをかけました。
一括で払う余裕がなかった姉夫婦は分割にしてもらい何とか支払ったそうです。
姉夫婦は自営業なので毎月の収入にはバラツキがあります。
高校生と小学生の子供たちにこれから更にお金が掛かることは明確です。
姉夫婦を救うべくケーススタディとして冷静に【打開策】を分析をしてみたいと思います。
★この物件のメリット
①立地が良い
②ローンが０ （親から結婚祝いとしてプレゼントされている為）
正直言って立地が良いこととローンが０以外にメリットはないと思います。
本来ならローンがないことがとても大きなメリットになりますが、、、。
管理費が７万という事でこの絶大なメリットがなくなります。
★この物件のデメリット
①総戸数が極端に少ない （一人当たりの修繕積立金が高くなることが必然）
②１階部分にテナントが入っていない（テナント収入が０）（住民が所有している）
③エレベーターがある （メンテナンス費用 月額４万～７万程度 年額５０万）
④駐車場がない
⑤今後も引き続き修繕積立金を上げていく可能性がある（子供たちが住んでいる住居があるので）
メリットと対照的にデメリットが多いです。
このケースに関しては毎月のローン返済が０であるという事が大きなポイントになります。
義理の姉夫婦がこのまま今の家に住み続けるのがいいのか？を検証していきます。
まずは財政
つまり、毎日毎月の生活費に関しての支出を確認していきます。
老後はどうなる？ 年金の話
自営業者である義理の姉夫婦は加入している国民年金です。
国民年金は２０歳からの納付義務が発生します。
積立期間は２０歳～６０歳 満額は４０年の積み立てになります。
仮に６０歳から年金支給を開始した場合（積立期間満期の４０年として試算）
年額７８万（月額６５,０７５円） 夫婦2名ですので合計年額１５６万が支給されます。
その場合には管理費・修繕積立金に年額８４万円（７万円×１２か月）支払いますから、
手残り年金は年額７２万
そこから月額６万円から電気・ガス・水道・携帯・食費そして社会保険料をねん出することは不可能です。
貯蓄で賄うか、働き続ける必要がありそうです。
この物件の入居者は買って住んでおり、ローンはないものと仮定します。（賃貸に出している人や子供たちと住んでいる場合なども想定します。）
子供たちと住んでいる、または相続した場合でのこの物件の運営を前提とします。
実際には親と子供でのリレー式な住み方が想定されます。
詳しい内情は解りませんが、築４０年以上のマンションの修繕積立金７万円を
現在の高齢者が支払い続けることは困難だと感じます。
建物の維持管理だけで毎月、火災保険、地震保険、が別途発生します。
立地上、富裕層または蓄財している高齢者なのか？
または子供たちに相続（この場合には住まわせている）が考えらます。
毎月７万円の修繕積立金を定年退職した高齢者が支払い続けるのは難しいと考えます。
しかし、今回のケースでは今現在、実質的に毎月７万円の修繕積立金を各住民が積み立てています。
おそらく
①住民が富裕層
②子供に引き継がせて住まわせている
の２つでしょう。
特殊な例になりますが検証していきます。
コンクリートが１番硬くなるのは築後８０年 建て替えは必要なし
この物件の出口戦略
①１階の事務所部分をテナントとして貸し出して賃料を得る
（１階が入居者・住民なので難しいですが、、、）
所有者が売却の意思があれば入居者全員でお金を出し合って購入する
②建物はそのまま壊さずに利用が前提
大手不動産デベロッパーなどは「絶対にアナウンスしません」が、
コンクリートが１番安定して固まる、硬くなる時期は８０年後と言われています。
８０年以降に劣化が始まりますので築４０年では後４０年以上は余裕で使えます。
コンクリート建造物の場合には１２０年位は普通に使用できると思います。
京都・奈良には１００年２００年以上の木造「長屋」が沢山現存しています。
お寺もそうですよね？
燃えない限りはたとえ木造でもそれだけの耐久性があることを実証しています。
本来は高度成長期に作った「団地」はい壊さないでもまだまだ十分過ぎるくらいに
使えます。
新しく建築物を作らないと立ち行かない業界が存在しているのがその根本の原因です。
それに国と行政が乗っかって賛同して建て替えを推進します。
大手デベロッパー（建築会社）と政府の癒着の賜物ですね！
国民に不安感情を煽って老朽化したマンション・団地は危ない！
と宣伝しまくります。
政府が応援してわざわざ壊さなくていい
古い団地などを壊して立て替えているのです。（私たちの税金で！）
③引っ越して賃貸に出す。
一番の出口戦略は不動産オーナーとなって賃貸に出して自らは別の場所に引っ越しす！
この１択しかありません！
不動産オーナーになるという選択
姉夫婦の物件の家賃相場は２０万です。
（うまくいけばそれ以上２３万～２５万程度で貸せるかも知れません）
これは大きな収入ですから仮に７万円の修繕積立金を支払い続けるとしても
毎月１３万円が収入として残ります。
そして自分たちは都心から少し離れた郊外にでも家を借りて住めばいいのです。
※↑が一番のキモになります
家賃１３万で入居できる部屋です。都心から離れれば結構いい物件も選べますし
何より今まで支払っていた高額な修繕費が０になります！！
おまけに家賃収入を得ることが出来て
不動産オーナーにもなれるのです！
まさに一石二鳥とはこのことです。
慣れ親しんだ土地を離れることは寂しく不安かもしれませんが、
郊外は物の物価も安いですし、場所によりますが、何よりも都心にない緑が多くあります。
緑という自然は人の心に大きな「安らぎ」をもたらします。
過去に色々な場所に家族で転勤をしてきた私はそう思います。（東京・神奈川・千葉・埼玉）
どこでも
住めば都です。
老後の家賃も入居者が住んでいる限り０円で済むことが出来ます
賃貸に出すのが現実的と言えますね！
この都内のマンションは立地が良いので借り手はすぐに決まることも予想されます。
そしていざという時には「売却して現金に替えることも可能です！」
私が義理の姉夫婦なら迷わず賃貸に出して多少の不便は我慢して郊外に住みますね。
老朽化したマンションは修繕計画をしっかりと作成し、しっかりと定期的なメンテナンスを
実施すれば長い期間、賃貸物件として有効活用できます。
・世帯が多いマンションで中規模程度（５０世帯～１００世帯）
・修繕積立金が常識的な金額（支払える金額）
このような物件の場合には迷うことなくこの戦略が１番いいと思います。
ローンの終わったマンションは賃貸に出しましょう！
不動産オーナーになることが出来て、毎月お金が口座に振り込まれます！
最初のうちはは少し不便と感じるかも知れませんが生活が劇的に変わります。
他人から毎月それなりの金額が入金されるのですから！
考え方も変わります。人生観も良い方向へ変わります。
現在、ローンを返済出来ていない人にも同等に通じる戦略です。
ローン返済が苦しくなった場合には「自宅を賃貸に出して自分は郊外に引っ越すのです！」
ほとんどの人はここに焦点がいかず、人によっては命を絶つ場合もあります。
自宅を貸して毎月、他の人にローンを支払ってもらうのです。
こんなに画期的なことがありますか？
自宅は自分のものとして残ります。
いつでも売却は可能です。
決して死なないでください！！！！
見栄も、ローンを返済し続ける必要はありません！
あなたが生きることが一番です。
ローンを支払い続ける為に毎日、満員電車に乗って嫌な仕事を続ける必要もないのです。
この記事をみて真剣に悩んでいる方がいれば「もっと気楽にできますよ！」
あなたの人生は本当はもっと自由で、縛られず、
可能性に溢れているという事を確認して欲しいです。
絶対に死んではダメ！
簡単です。
自分が引っ越して今の自宅を借家に出す。
これだけです！
もう一度言います！
どんなに大変であろうと！
死なないでください！
希望は目の前にあります。
思考と見栄を変えるだけで、
少し視点を変えるだけで「劇的に」人生が変わります。
もし、この記事を見た人は絶望から今、希望に変わるはずです。
すぐに賃貸に出してください！
あなたの人生が救われますし、劇的に変わります！
この記事を見た人でもし、そのような環境の方がいれば
迷わず
自宅を賃貸に出してください！！！！
