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こんにちはオムライスです！
東京でサラリーマンをしながら大家をやっている40代です。
現在、アパート4棟、千葉市(20部屋)戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
家賃収入は年間で1500万程になります。
2020年8月に購入した築35年の築古一戸建ての最終的なリフォームが終了しました！
(2021年2月)
この記事の内容
郊外に築古激安戸建てを買ってリフォームしてみた感想です
この記事はこんな人の参考になります。
●自宅を購入しようと検討している人 (新築、中古、マンション含む)
●投資用物件の購入(一戸建て)を検討している人
●郊外に引っ越しを検討している人
実際に私が購入した築古戸建てに関してのメリット,
因みに私自身は『投資用戸建て』として購入しています。
それでは物件のスペックから
【所在地】茨城県取手市
【築年数】築35年
【構造】木造スレート
【駐車場】なし
【価格】 270万
【リフォーム費用】 250万
メリット、デメリットは以下になります。
メリット
❶都心から離れた郊外に夢のマイホームが激安で買える
❷（賃貸に出す場合）
戸建ては入居者希望者が多いが賃貸に出ている物件が少ないから
入居者が比較的早く決まる。
❸人生が変わる可能性がある！
マイホームを買おうと検討している人の場合にはその物件に住
❹大家になれる
❺マイホームの価値観が変わる
❻いざとなったらまとまったお金に替えられる(売却)
❼次の物件を買うときに銀行へ担保として入れる事が出来るので融資
（結果として自己資金を抑えられる）
❽いざとなったら引っ越しも可能
(天災、コロナなどのパンデミック時)
❾入居者が居ない時はセカンドハウスとして利用出来るかも！
❿税金が激安！
⓫賃貸に出した場合 戸建ての入居者は長く住む傾向があるため管理が楽
⓬老後はその物件に引っ越して緑豊かな環境で住む事も出来る
デメリット
❶激安物件を探すのに一苦労する
大抵の激安物件は何かしらの問題を多く抱えてる場合がほとんど。
❷ボロい！壊れてる。
❸駐車場が無い物件が多い
❹汚い！残置物が多く片付けるのが大変 (精神的にやられる)
❺郊外なので移動がそれなりに大変
❻リフォームにお金と肉体的な労力が掛かる
【結論】絶対に買うべき
●メリット、
●ボロい、
(ただし、
●何よりも大きな事は精神的にゆとりが出来る。
(今は賃貸に住んでいても、既に自宅を購入している場合には家が別に一戸ある)
●住宅ローンとは無縁の生活が出来る様になり転職も可能にな
●『リフォームは全て自分でやる！』という根性の持ち主の場合にはその分さらに出費が抑えられま
以上が結論になります。
私自身当初は2ヶ月程度でリフォームを完了させて
賃貸に出す予定
結果として5ヶ月もの長い期間が掛かってしまいました。
庭を潰して駐車場に変更するかしないかでずっと迷っておりましたし、
あれもこれも自分で出来るのでは？
という、感覚があったのが失敗ですね。
休日を利用してある程度はDIYをしましたが
やはり、
結果として私が業者さんの作業を止めてしまった事が原因です。
以下が全て実施した工事になります。
内訳 1階 リビング 和室→洋室
床の打ち直し、クロス張り替え
エアコン交換→新設
キッチン→床 クッションフロアに張替え
壁紙交換、キッチン入れ替え、キッチン上収納増設
1階 和室 床の打ち直し
畳張替え、ふすま張替え、
障子張り替え、押し入れ補修（天井補修・雨漏りで天井が崩壊）
トイレ クロス張替え コンセント増設
浴室 風呂釜交換→自動給湯
洗面台撤去→洗面台設置
排水溝設置 洗濯パン設置
2階 床 クロス 全面張替え
エアコン交換→新設
天井補修→雨漏りで天井が崩壊
トイレ クロス張替え
洗面台交換
鍵の設置（窓）4カ所
建付けドア調整→ドア×3
ガラス交換（ひび割れ1枚）
玄関前コンクリート工事
玄関交換
インターホン設置（ワイヤレス ）
屋根雨漏り補修×3カ所
ベニヤ打ち直し
庭→草木の伐採 ゴミの清掃 コンクリートブロック撤去 レンガ 大石撤去
以上が業者に頼んだ作業です。
以下は私がやりました。
❶1階 和室全面塗装
❷1階 浴室全面塗装
❸1階 トイレ ウォシュレット設置
❹2階 便座交換
❺庭→植栽の伐採、掃除
(チームオムライス→嫁＋13才長男＋5才次男)
3時間。
そしてやっと募集開始！
リフォーム終了直前から直ぐに内見が2組ありました。
最初の内見は浴室の排水口がなかった事と、
そして2番目の内見者様で決まりました！
(ビックリ！)
60歳代の男性と40歳の娘さんです。
家賃は65000円
直ぐに入居希望だったので業者さんに頼んで
ピッチをあげてもらい何とか入居日までに完了しました。
取手市は家賃相場が例え一戸建てでも低いので
利回り的には良くあ
今回の場合ですと
年間78万の家賃(6.5×12ヶ月)に対して
リフォーム費用が250万
リフォーム費用だけで回収に約3年掛かります。
総回収には6年掛かりますね。
うーーん、、、。
270万＋250万 合計520万になりました。
利回りでは15.8％
決して悪い数値ではありませんが
労力、手間暇を考えると決して簡単な作業ではありませんでした。
また、物件までの移動には自宅から片道1時間30分～
外壁の塗装はしておりませんが
内装はかなりリフォームしましたので
市場価値はバリューアップしました。
売却するとしたらそこそこの値段ですぐに売れると思います。
今回、築古戸建てリフォーム経験値を学んだという意味では
かなり良い勉強になりました。
個人的な感想としては大変でした！
しかし、
リフォームって楽しいですね♪
汚いものがどんどんピカピカになるのは気持ちいい。
こんなご時世です。
今、住んでいる都内から脱出したいなーー！
と思った時には
引っ越し出来る可能性もあります。
(入居者が居ない場合、タイミングが合えば)
万が一天災などが起こった場合とか現在のコロナを含めて
引っ越したいと思ったら
引っ越し出来る可能性があります。
ある意味保険になります。
これは現金で決算しているからこその強みです。
住宅ローンを完済したマイホームがもう1つ別にあると言う事を意
今住んでいる新築マイホーム(私の本意では買っていません！)を
万が一何かあった場合には借家に出せる環境を整えた事は大きなプラスですね。
特に都市部に住んでいる方には郊外での築古激安戸建ての購入を励
郊外に激安物件を一つ買っておけば
マイホームローンの『フラット35』から解放されます。
そして『ふらっと♪郊外』をゲット出来ます。
いきなり住宅ローンから解放させる事は本当にありがたい事ですよ
(夢みたいですよね？)
何とか頑張って貯金して
200万～500万程度貯金出来れば
郊外に築古のボロ物件を買うことが出来ます！
まだ投資物件を持っていない方も、
先ず先に買うべきは
→郊外の築古ボロ物件です。
200万～500万程度ならば死ぬ気になれば
貯められる金額だと思います。
ストイックに徹底的に無駄を減らして
ロスを減らす事と何かしらの副業をする事をオススメします。
是非、築古激安物件の購入を検討してみてはいかがでしょうか？
本当にいい投資だと思います。
●もし『ふらっと♪郊外』に住む事になったら自身のマイホームを賃貸に出せば住宅ローンは入居者様が支払って
●まとまったお金が必要になった場合でも、
●売却した資金を元に次の物件取得に再投資する事も出来る。まとまったお金を自由に使う事も出来ます！
その場合には自身が賃貸物件に引っ越すという事も同時に発生しま
(マイホームを貸し出してる場合や、
●何よりも住む場所を他に選べるという『選択権』
人生が豊かになると思います。
ここにテキストを入力
マイホームを買ったはいいが、隣りの隣人が嫌な人で近所付き合いにストレスを感じている場合
嫌な隣人と35年間もの長い期間を過ごす必要はなくなりますね！
引っ越す事も視野に入れる事だって出来ます。
(
子供が生まれつき身体が弱く喘息持ちのご家庭なら空気の綺麗な
『ふらっと♪郊外』にふらっと引っ越すのも有りだと思います。
我慢やストレスから解放されます。
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