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こんにちは オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
年間家賃収入は1500万程度になります。
【区分マンション＆ボロアパート エピソードシリーズはこちらから】
今回は『区分マンション＋ボロアパート購入後』
つまり初めてアパートを買ってからの話になります。
まずは区分マンションの物件スペックを公開します。
物件1号 区分マンションのスペック
●物件種類 区分マンション
●物件所在地 千葉県松戸市
●築年数 35年
●マンションの総戸数 35戸
●設備 オートロック
●管理人の有無 管理人有
●購入価格350万＋諸経費
●家賃5万
●利回り 60万(年間家賃)÷350万(物件価格)＝17.1％
●実質的利回り 60万÷400万(諸経費含む)＝15％
●本当の利回り 3万5000円×12＝42万÷400万＝10.5％
まだ、物件を物件を所有していないこれから買ってやる！！
と思っている方達は『本当の利回り』を必ず計算してください！
私の感覚で言うと区分マンションでは実質的利回りが15％
仮に15％だとしても回収に7年掛かります。
利回り(利率)が高いに越した事は有りませんが『15％』
一つの目安にした方がいいと思います。
今回の私のケースでは現金買いしてますので『共同担保』
という裏技が使えて念願のアパートが買えました。
やはり最初の一軒目は現金買いが鉄則だと思いますね。
もちろん、属性のいい方や、お金持ちの方達はレバレッジ(てこの原理)
RC一棟とかアパート一棟を買うのも全然有りだと思
ただし、勉強を十分にしてからが賢明だと思います。
投資は自己責任ですからね。
最低でも30冊位の本を読み、セミナーなどに参加してからの方が良いと思います。
大きな買い物ですので、失敗すると大変です。
充分に勉強されてから買うことをお勧めします。
千葉県千葉市のアパートのスペック
●構造 木造アパート
●所在地 千葉県千葉市
●築年数 32年
●部屋数 2階建て5部屋
●購入価格 980万
●家賃 22万 部屋ごとに家賃は違います
●利回り 26.9％
●融資 882万 スルガ銀行 4.5％ 15年
●毎月の返済 67,472円
●管理費 11,000円
●満室時 22万－78472＝141,528円
というスペックです。
この段階で(満室時)
手取り家賃が約175,000円となります。
いい感じになって来ました！
まだ、まだ、
卒業には遠いですがとても大きな一歩です。
単純計算すると年間200万貯金出来ますよね。
これは大きな副収入です。
表面的には年収300万＋です。
（この表面的というのが後からある意味厄介な側面もありますね。）
大金持ちですね！
セレブです！
そして私自身この物件を買って色々な経験させて頂きました。
普通に生活してたら決して体験することがなかったことが山盛りです。
まずは小規模から始める。
投資の鉄則を実践してみました。
私の場合にはマンションから始めて世帯数5部屋のアパートへと移行しました。
経験値を磨くには最適でしたが、ハプニングや事件が多すぎましたね(笑)
心が弱い人なら耐えられない様な問題が次から次へと発生しました。
私は心がめちゃくちゃストロングなので何とか乗り越える事が出来ましたが
やはり、アパートを経営するとなるとそれなりの覚悟が必要になってきます。
この最初の中古アパートにはそれだけ思い入れがあります。
本当に大家力をアップさせて頂きました。
これから大家になる！！
と熱い思いを抱いた人は恐れる事はありません。
人生、日々これ決戦です！
ゴリゴリ挑戦していきましょう！
私が実験台になります。
全くの素人であるポンコツサラリーマンが玄人の世界に飛び込みます！
私の実体験を通して不動産投資家になろうと志した人にとって参考になればと思います。
チャレンジしないで後悔するよりもガンガン！チャレンジしましょう！
私が大切にしている書籍で【死ぬときの後悔すること25】という本があります。
終末医療に携わった医師が出版した本です。
その医師は1000人もの最後を看取っています。
その本の中で医師がが余命が少ない末期患者に質問をします。
【後悔している事はありますか？】です。
第一位は
【本当はやりたかったのにやらなかったこと対する後悔】だそうです。
あなたは年老いた時、体が自由にならないとき
病床で家族に見守られた時に死ぬ間際に何を思いますか？
私は一発ギャグを子供たちにかましてから笑って死んでやろう！
と真剣に考えています。
一発ギャグは「コマネチ！」北野武か「アイーン」志村けんのどちらにしようか？
今も検討中です。
私は「やらないで後悔する事がない様に生きてやろう！」と思っています。
980万円のボロアパートの洗礼を受けます。
かなりタフになります。(笑)
980万円ボロアパートシリーズをこれから書いて行きますね！！
アディオス！
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