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こんにちは オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
年間家賃収入は1500万程度になります。
【区分マンション＆ボロアパート エピソードシリーズはこちらから】
今回は区分マンションと購入したボロアパートの【エピソードシリーズ4】です。
ポンコツなサラリーマンが投資用マンションとボロアパートを運営していく話です。
自分で出来る事。
部屋の掃除、(水回り)階段の壁塗り、廊下の共用部分の電灯交換、
廊下手すり部分のペンキ塗り、廊下の高圧洗浄処理、ウォシュレットの装着、
など一連のDIYを終えた私は
壁紙と、畳、襖の張り替えをしようと思ったのですが、、、。
やめました！
無理です。
●畳→無理(素人では)
●襖(ふすま)→途中で絶対！飽きて適当にやってしまう。
●壁紙→時間がない&適当にやってしまう(
以上の自分の性格を鑑み業者に依頼する事にしました。
しかし、千葉に知り合いの業者など居るはずはありません。
うーん
管理会社に頼むか？と一瞬考えたのですが
うーん
うーーーーん。
どーせここまでやったなら自分で手配してみよう！！
などと思い→思考開始→頭グルグル
→うーん、うーん。
→はっ！ひらめいた。
わたくしが勝手に師匠と仰ぐ
元祖サラリーマン大家さんの藤山勇二さんの書籍を思い出しました！
藤山さんの書籍の中には格安でリフォームするなら
工務店とか、リフォーム会社などに頼むのではなく都道府県土建組合に依頼するというものでした。
『
しかも職人さんに入るお金も多くなるから喜ばれるし、
自分お抱えの職人さんが出来る。とのこと。
天からお言葉が降りて来ました。
早速、工務店、リフォーム会社、その他の工事会社は避けて
インターネットで検索。
キーワードは
◇土建組合です。
土建組合は日本全国に支部を持つ建築業に関わる人達全てのネットワーク。
勿論、１人からでも加入出来ます。
土建組合は保険も完備しております。
⇩ ⇩ ⇩
リフォーム、小規模工事などを頼むならここ一本！
❶Googleで最寄りの土建組合を検索（〇〇県 土建組合）
❷土建組合に電話
❸リフォームの相談（個人で加入されている方を紹介してほしい旨を伝える）
❹『個人で登録している方』で『職人さんを紹介してほしい』
◆◆◆ここがポイント◆◆◆
❺実際に電話口で終わらせるのではなく
一度はそこの土建組合に行っ
◆◆◆ここもポイント◆◆◆
ほとんどの土建組合の職員の方達は
お客様から直接電話が掛かってきて仕事を依頼されるケースはほと
と私を担当した総務部長さんは言ってました。
とても親切、丁寧に対応していただき個人で経営しているクロス屋さんを紹介して頂きました。
ご主人と奥様２人でやっているクロス屋さんでした。
とても、感じが良く丁寧なお仕事をして頂き、値段は格安でした。
施工当日にご挨拶に差し入れを持って行ったらとても喜んで下さり
むしろ、こちらが恐縮してしまいました。
ご夫婦でのお仕事ありがとうございました！
これで千葉県の内装は全てこのご夫婦一本で直接対応出来ます。
電話一本でどこにでも行ってくれる関係が作れました。
今日はボロアパッチを買ってから自分で通って、自分で出来る所は
自分の経験値も含めてまずは自分でやってみて
それ以外を外注するまでのシステムを書いてみました。
勿論、ケースバイケースですが、
遠方に物件を所有してから
その物件を回すにはできる限り通う事が大切だと感じております。
最初はそこの地理に馴れる事も含めてその地へ行く事は
大切な事だと思います。(
できる限り『肌感で』所有している物件の場所を感じる事です。
●車などの交通量、
●歩いてる人
●レストラン
●コンビニ、
●住宅街の匂い、
●学生、サラリーマンは歩いているのか？」
●定食屋のメニューの金額とか
何でもいいです。
知らない土地は積極的に5感を研ぎ澄ましてリサーチしましょう。
人口統計など色々な指標はありますがそれはそれ。
首都圏と一口で言っても東京、神奈川、埼玉、千葉
と住んでいる人達の特性もあります。
例えば野球で言えば
●東京は→読売ジャイアンツ、ヤクルトスワローズ
●神奈川は→横浜ベイスターズ
●埼玉は→西武ライオンズ
●千葉は→千葉ロッテマリーンズ
車を運転していると後部に球団の応援シールを貼っている車両が変化して来ます。
面白いですよね！
東京、千葉は球団の応援シール貼ってる人はほとんど居ません。
東京に関しては0
なぜか、横浜は多い。
埼玉も以外と多い。
ちなみに『水曜どうでしょー』はどこでも見かけます。
最初は買った物件の土地にできる限り行ってみて下さい！
ついでに更に脱線しますが
私が一番色々な土地に住んでみて
（東京×4カ所 神奈川×2カ所 千葉×3カ所 埼玉×3カ所）感じた事は
そこの『地元のラーメン屋さん』または『地元の定食屋さん』に行ってみて
『味噌ラーメン』の値段を確認してください。（チェーン店では何の意味もありません）
醤油ではありません。『味噌ラーメン』です。
定食屋さんでは『生姜焼き』です。
それで経済的な色々な指標が取れると思います。
『安いのか？高いのか？』
何故安いのか？
何故高いのか？
需給バランスも含めて
１つの指標として私は使っています。
アディダス！
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