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こんにちは
オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代男性です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
本日、中古戸建て物件を現金で購入しました。
これから自宅や投資用不動産を買おうと検討している方の参考に
なれば嬉しいです。
【 目 次 】
❶中古戸建住宅を現金で買ってみた！ 物件スペック
❷川を超えると一気に激安に！
❸物件は「古家付き」 「土地で」探す 【建物はおまけ】
❹物件の選び方 基準編
❺決断力とスピードが大切
❻選び方 まとめ
❶中古戸建住宅を現金で買ってみた！
久しぶりの物件（現金買い）になります。
以下物件スペックです。
◆茨城県取手市
◆築年数 昭和54年築 40年 旧耐震基準
◆40坪 2階建
◆4DK
◆物件価格 540万→350万→270万で着地
◆市街化区域 第一種中高層住宅
◆JR常磐線 取手駅 から2キロ圏内
◆上下水道、都市ガス
◆駐車場無し
この物件ですが、購入後に大雨により軒天が崩壊しました。
庭はジャングル。
売り主様のお母様が住んでいた物件でお母様は3年前に他界。
そのまま放置プレイ。
室内はカビ臭く
かなりのリフォーム費用が掛かりそうな物件でした。
そんな状態の中わたくしが一瞬で購入を決めた理由は立地の良さ。
物件から歩いて10分以内にガソリンスタンド、コンビニ、スーパー、ホームセンター、
郵便局、銀行、ファミレス、
など、生活環境がバツグンに良いことでした。
スーパーに関しては何と5つがひしめき合い、その中にホームセンターが隣接。
駅までは歩いて25分掛かりますが、基本的に車社会の土地柄なので
歩いて駅に行ける事がプレミアですね。
何よりもスーパーの激戦区なので物件を見たその日に買い付け入れました。
浄化槽ではなく上下水道も完備しており
茨城県では住居誘導区域に指定されている事も起因しました。
❷川を超えると一気に激安に！
取手市と言えば柏市から
利根川を渡って直ぐに駅が有り茨城県と言ってもほぼ千葉県の柏市です。
都内にも簡単に通勤出来るナイスな立地です。
どこの県でも同じ事が言えるかと思われますが川を越える越えないで
土地値が大幅に変わります。
都内に至っては江戸川越えで
江東区と江戸川区
荒川越えで、都内と埼玉
多摩川越えで世田谷と川崎
そんな境界線が有りますね。
わたくしも江戸川区に住んでいた時には江東区民から激しい言葉に
『川向こうの人』扱いです。
北海道の人は自分達は内地の人間。北海道以外の人達の事を全て
『外地』と言います。
なんだかそれに似た感覚で外からの人という意味合いに近いですね。
今回は利根川越えをしたので
柏市民、我孫子市民の方にとっては
またしてもわたくしは外地の人となりますね。
柏市民は皆さん口を揃えて言います。
『利根川までだよね』と。
川を越えたら、、、。
見えない壁ですね。
『とんで埼玉』扱いです。
それは置いといて。
取手市はわたくしにとってはとても魅力的な街です。
つくばエスクプレスが開通するまでは
取手市に隣接する守谷市民の皆さんのほとんどは取手駅を利用していました。
今では守谷市民の方が利用しなくなりましたので取手駅の利用客は
取手の人たちは朝の通勤ラッシュ時に人が減ったと喜んでいるようです。
それでもJR常磐線です。
底力があるので心配無用。
駅から少し離れると利根川の河川敷があります。
緑がとても気持ちいい良い立地です。
緑と都市の融合です。
生活環境はとてもいいですね。
まるで世田谷区の二子玉川の茨城県バージョンですね。
子供を育てるにもとてもいい環境だと思います。
都内へのアクセスも良く土地値も安いので庭付き一戸建てで
駐車場2台分が付いて都内の半額以下～1/
そんな立地の物件をこの度購入しました。
不動産屋さんに聞いたところ
売り出す当初は540万で土地として出していたそうですが、
解体費用を差し引いた350万で販売。
今年の3月に販売開始。
数件の問合わせがあったそうですがその後にコロナ勃発。
しばらく物件の公開を中止。
7月に販売再開。
わたくしが一番手で買い付け。
という流れで買えた物件です。
❸物件は「古家付き」「土地で」探す 建物はおまけ
今回の物件は『ホームズ』で発見しました。
戸建ての場合アットホームが一番掲載件数が多いので、
今回買った物件はホームズにしか掲載していませんでした。
探し方は
1、戸建て
2、古家有りの『土地』
この２つです。
戸建てで公開している物件は
あくまでも売る側が『中古住宅』
気になった物件があった場合には
物件ノートに『○○市』『○○○万円』と記入していきます。
（物件ノートは100均などで用意）
その後気になった物件を振るいに掛けて行きます。
❹【物件の選び方・基準】
1、市街化区域かどうか？
これでかなり落選していくと思います。
非線引き区域、調整区域はダメです。
狙うのは「市街化区域内」の物件のみです。
非線引き区域 ・・・あまり知られていないレアな地域です。特に規制の無い区域ですが
都市計画法内にはないので積極的に建物を建てる区域ではありませんので
土地値も低いです。また、上下水道・電気・ガスなどは整備されていない地域も多々あります。
非線引き区域とは
非線引きとは、都市計画区域において、市街化区域と市街化調整区域の分類がなされていないこと。 また、その分類がなされていない区域を一般的に「非線引き区域」という（都市計画法上では「区域区分が定められていない都市計画区域」という）。
suumo住宅用語大辞典より
調整区域・・・ここには本来家を建ててはいけない区域です。
土地値がほとんど無いと考えていいです。
銀行は担保価値のあるものとは認識しません。
2、駐車場の有無
都内とか、街の中心地の場合には
駐車場はあまり気にしなくていいと思います。
駐車場が無い場合は近隣に駐車場があるかないかを確認。
それでも車社会の地域ではたとえ駐車場が近隣にあった場合でも敬遠されます。
自宅敷地内の駐車場が基本概念です。
出来れば2台 奥さんが軽自動車を通常使用・旦那さんが休みの日に
ミニバンを運転して家族とお出かけが基本スタイルになります。
3、上下水道の有無
出来れば上下水道のもがベストです。
井戸の場合には注意が必要です。
浄化槽の場合はメンテナンス料金が維持費として掛かります。
浄化槽のメンテナンスは簡単に出来ますが井戸は特に注意が必要です。
私も井戸物件で大変な目に会いました。
↓ ↓ ↓
4、土地値との乖離状況
必ず『土地代データ』『スーモ』『ウチノカチ』
かなりの売り主さんが法定耐用年数（木造22年）を越えた状態で売りに出しています。
買う場合は22年を越えている物件は上物は全て0円だという認識を持って下さい。
つまり、物件を買う場合には
22年越えの物件は土地値の価値しかないという認識で探して下さ
例として
◆売値700万
◆築年数 35年（木造）
の場合には土地値になります。
土地値が400万だとしたら
300万の乖離があります。
解体費用は坪（3.3平米）で5万
仮に50坪の土地で40坪の上物面積があれば200万の解体費用
この場合にはやはり、600万の売値で出して600万から200万を引いた金額で
買う。（400万）つまり、法定耐用を越えている物件は常に土地値だと言うことです。
どんなにきれいだろうが何だろうが、リフォームしたしないに関わらずです。
『自分が物件を買う場合には！』
最低でも土地値で買えば失敗はまず有りません！！
出来れば土地値以下で買えれば最強です。
5、近隣環境の確認
幼稚園、保育園、小学校、中学校の有無
徒歩圏ですか？自転車で通えますか？
或いは車で送迎出来ますか？
コンビニ、スパー、病院など生活環境を確認。
Googleアースでまずは空から確認→そのあと気になる建物を
地上に降りて確認しましょう。
6、家の傾きがあるか（現地調査）
家が傾いていた場合は絶対買わないでください。
そもそもの地盤環境に問題があります。
『これいいかも？』って思ったら必ず内見してください。
ホームページセンターや
アマゾン、楽天で売ってる水平機を持参して下さい。
ビー玉とか丸いボールを転がしてみてください。
傾きがないかを確認する為です。
水平器はGoogleプレイの無料アプリで色々あります。
私はこちらをスマホにインストールしています。
↓↓
7、再建築不可物件かそうではないか
再建築不可の場合→却下です。
買わないようにして下さい。
ただし、ものによっては再建築可となる場合もありますが、
これが大原則になります。
建物を壊して立て直すことが出来ません。
リフォームする場合も今の建物を再利用するのが基本です。
更地にしたら最後です。
二度とその土地に建物を建設する事が出来ません。
4メートル幅の公道と接していないため
火災が起きた場合の非難経路が確保されていない建物です。
8、利回り15％以上の物件か？
例えば家賃が毎月5万、年間60万だとします。
60万÷400＝15％
物件は400万以下でリフォームを含めて買うという計算になりま
この場合の投資回収期間は
6年以上（400万÷60＝6.6）になりますが、7年以降は全て資産になります。
9、借地権ではなく所有権のもの
基本的にはマイホームも含めて買わないようにしてください。
出口が無くなります。
誰も買ってくれません。
いくら安くても自分のものにはなりませんし、未来永劫、毎月地代を接収されます。
10、連棟物件ではない事
いわゆる、テラスハウスです。
この場合も資産価値は低くなり、
（切り離す作業や隣接住民との交渉）
11、大きすぎる戸建て
物件としては30坪～50坪程度をオススメします。
大きすぎるとその分リフォームにお金が掛かります。
3LDK位が丁度いいです。
12、植栽が多い、庭に池有り物件
それなりの大きな木を庭に植えているケースです。
賃貸する側にとっては邪魔です。
手入れが大変。
今回は私が買った物件はこれに該当しています。
上記は物件を探す時の黄金の法則なので必ず守って下さい。
これだけのフィルターが有ります。
なかなか探すのには大変ですが、
そこは気合いと根性で探すしか有りません。
後は指し値です。
大幅な値引きを申請します。
今回、わたくしが買った物件も
土地値が540万のものです。
それを270万で購入しました。
土地値の半額です。
しかし！
郊外なのに関わらず今回の物件には駐車場が有りません！
ピーーンチ！
この場合には近隣の駐車場を確認。
または、駐車場を作れる余地がないか検討。
❺決断力とスピードが大事
不動産には1000、みつ（3）という言葉があります。
1000件見てその中に自分が欲しいと思う物件は3件しかないと
自分が欲しいと思う
100％の物件は100％存在しません。
どこを妥協してどこを優先させるか？
それにつきます。
スピードも命です。
今回のわたくしの物件もそうです。
駐車場がありません。
自分が迷ってる瞬間に他の人が現金で買っていく何てことは普通です。
物件を探す時には常に
いい物件があればその場で買い付けを入れる位の決断力が必要にな
物件を探す時には『買付証明』を持参しましょう。
雛型をダウンロード出来るようにしておきますね。
常に携帯してください。
❻まとめ+補足
最初に買う物件は戸建てをオススメします。
一つの基準としと昭和56年以降
1981年以降の物件を買う事をオススメしますが、
これは地震に対しての建築基準法が
昭和56年に改正されて現代にも適用されている耐震基準になりま
確かに56年以降の建物の方が地震には強いです。
しかし、
20万程で建物を新耐震基準に底上げ出来る方法が有ります。
（工務店は安価にしたくないので面に出しません。）
でも実際には安価な方法で十二分に地震に備える方法は有ります。
建物の1階をコンパネ（木材）で補強する方法です。
なので、買う側に立った場合にはそれほど気にかける問題ではないと思います。
わたくしが今回買った物件には駐車場がありません。
しかし、家の前（5秒位）には駐車場があります。
うーーん
どうしたものか？
庭を潰して駐車場を作るか？？？
（庭は道路に面して50平米あります）
悩んでます。
本日は以上になります。
アディダス！
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