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中古アパートの物件調査に行ってきました！
現地調査の報告と物件を調査する上での注意点を共有したいと思い
今回は千葉県の中古アパートの現地調査に行ってまいりました。
先ずは準備です。
私がした事前準備は下記になります。
・事前に不動産業者からレントロール
(家賃内訳表)を貰っておく事をお薦めします。
・入居率を確認しておく
4/6とか5/10とかですね
・事前にいくらまでなら値引きが可能なのかも確認
・売り主の状況を聞けるだけ聞いておく
なぜ売りに出しているのか等
・周辺の家賃相場を調べておく
・Googleアースで先に周辺を散策
・Googleマップで周辺の生活環境を確認
駅までの距離、コンビニ、スーパー、学校、医療施設等
・市街化地域
・土地単価が売値と大幅に乖離していない事
・築年数40年位まで
上記を行った上で見に行く物件をスクリーニングしました。
それでは現地調査の報告になります。
物件スペック
・アパート 6世帯
・レントロール確認済
・入居率 4/6
・値引きは200万まで可
・売り主は大学教授
・家賃相場5万円程度を予想
・Googleアース・Googleマップ合格
・市街化区域
・300万円値引き出来ればほぼ土地値
こちらの物件は事前にアパート据付の鍵の暗証番号を教えてもらっ
(本当は×です)1人で勝手に内見して来ました！
※外観は載せられないので部分的な写真になる事をご了承下さい。
それでは現地にレッゴー！
先ずは階段です。
かなり錆びています。
右にあるキーボックスを開けて室内に入ります。
階段の下はコケが生えています。
かなり広域です。しかも厚みがあります！
外壁は築年数から言えば予想通りですね。
指で外壁をなぞったら白い粉が付きました。（チョーキング現象です。塗装が劣化している事を意味します）
2階通路です。
階段を登ると一瞬 体が床に沈みました。
足で押してみるとぷにぷにします。
ここからの写真は若干の心構えが必要です！
↓ ↓ ↓
そしていよいよ室内へ！
【201号室編です！】
それではドアオープン！！
スタートから大量の投げ込みチラシで玄関が大変な事になっています。
床はドロドロです。
靴のまま入ります！！
一旦、外で深呼吸をしてから勇気を振り絞って室内へ入ります。
嫌な予感しかありません。
掃除をしようという意思はあったようには感じますが、、、
汚い！
和室です。
床はシミだらけ。
洋室です。
ごみだらけ、、、。
床には「黒い虫」の残骸が、、、。
浴室も写真で見るよりかなり汚れています。
キッチンの換気扇
やばいです。
エアコンはクリーニングすれば使えそうです。
ベランダは床に大量に土が蓄積していました。
以上が201号室のレポートになります。
実はトイレも撮影しましたがかなり不快になるのでアップはやめておきますね！
ずさんな管理会社にやられていた！
今回の物件はオーナーが放置状態でした。
定期的な巡回も一切していないように感じられます。
1年に1回でも行っていれば現状を把握出来たでしょう。
いい加減な不動産管理会社に頼むとやりたい放題やられている物件の典型です。
クリーニングも入れてないし、退去時の精算、立ち合いがなされていません。
敷金は？一体どうなったのでしょうか？原状回復が出来ていません。
ひどい管理です。
後から聞いた話ですがひどい管理をする業者として有名だそうです。
1室見た時点で私のHPはかなり減少していましが、せっかく現地に来たのだから
全て見れるところは見よう！と勇気を振り絞って次は102号室の内見を実施します！！
深く深呼吸をしてから再び決戦に挑みます！
【202号室編】
それでは行って参りましょう！
決戦2！
いきなりの残置物だらけです。
お茶や水などの飲みかけが沢山あります。、、、、掃除機まであります。
電源ケーブルもそのまま
トイレもそのままですね
女性が住んでいたようです。キティちゃんの体重計がありました。
お風呂は比較的きれいな状態でした。
リビングのLED
カーテンがそのままでした。エアコンも綺麗でそのまま使えそうです。
畳も問題ない程度の状態でした。
先ほどの部屋と比較すると状態はかなり良かったですが
残置物がありましたし、もちろんクリーニングが必要です。
そして再度外観調査です。
浄水装置です。劣化が激しいですね。
井戸水を汲み上げてこの装置で飲料水に出来るようにろ過します。
千葉は井戸水が多いです。
以前の物件ではこれが積雪により壊れて大変な経験をしました、、、、。
そして気になっていたのが「コケ」です。
●コケに関して
これだけ分厚いコケが生えるという事は
1.日当たりが悪い
2.水はけが悪い
3.湿気が多い
この3点につきます。
木造の場合だと玄関前付近にこれだけのコケが生えている場合には建物にも影響してきます。
独身時代に会社の転勤に伴い、寮という名目で住まわされた社宅と同じ環境でした。
その部屋の玄関前にも似たような範囲でコケが生えていました。
部屋の中は「湿気だらけ、カビだらけ」拭いても拭いてもきりがなく
会社に連絡して直ぐに別の部屋を用意してもらい引っ越しました。
カビは本当にやっかいです。
1階の踊り場でカビが生えている範囲を歩いて確認していきました。
そこでふと気になり上を見上げました。
なんと！2階の通路に当たる部分の板が剝がれていました。よく見ると支えている柱も
表面がめくれています。
1階からなので天井を見る感覚でさらに調査
2階通路の排水に問題があるようです。
薄い板で応急的な処置をしています。
天井が水によって朽ちてきています。
こちらもやばい状態です。
2階に上がった時に床がモフモフしたのはこれらが原因でした。
そしてコケの原因もこれ。
階段がやたらとさび付いていた原因が判明しました。
この物件は高台を造成して建設している物件です。
さらに気になって階段降りて道路に出て「擁壁」を確認しました。
建築基準法では宅地造成法に基づき、高台などで擁壁を作ってその上に宅地を造成する場合には
厳しい建築基準が適用されます。
土を削っての造成、盛り土などの規制になります。
擁壁を設けた場合には水はけ用の排水口が必須です。
上の写真から解るように穴が空いていますよね？
それが雨天時の排水箇所となります。
しかし 排水穴が小さいです。直径2センチ程度です。
2センチなかったかもしれません。
全体で9個の排水箇所がありましたがあまり機能を果たしていないように感じました。
穴が小さすぎます。
そして雨水が排水されている「跡」痕跡がほとんどありません。
キレイですよね？他の穴もほとんどそんな感じでした。
2階から落ちてくる雨水などはもちろんコケの生える原因になっていますが
この排水口もコケが生える要因になっているはずです。
一体、この擁壁内部に入った水はどこにいってるのでしょうか？
考えると怖いですね、、、。
今まで何とか持ちこたえてると考えるのが妥当だと思われます。
ここで調査終了です。
せっかく来たので歩いて回りのアパート・マンションの入居率を調査しました。
半径500メートルほどを円形で歩いて 入居者数/総戸数 を調べた結果。
ざっくりですが、80％以上の入居率がありました。
賃貸需要はかなり高い地域であることが判明しました。
最初は買付を入れる気満々でした。しかし、この物件は買いません。
【見送った理由】
❶現在入居している4世帯の家賃が周辺の家賃相場の6割
家賃が安い理由は明確です。
管理会社が故意に安くしていたのです。今回の物件は家賃を下げれば簡単に入居者が決まるスペックです。
広さは2Kです。この周辺では5万円の家賃相場ですが3万から3.7万で客付けしていました。
本来5万取れるのに。。。。
最初は賃貸契約が切れるのを待つ作戦もありかな？と考えていました。
現在の管理会社との契約を解約して別の管理会社に切り替えて通常の家賃で残りの2部屋を募集をして埋めよう！と考えていました。
❷井戸水の浄水装置が古い
井戸水である事は全く問題ないことですが、浄水装置のメンテンナンスがされていない
築30年以上経過している事を考えるとそろそろ交換の時期が来ていると思いました。
100万円は掛かると思います。
❸屋根の塗装が必要
写真として載せていませんが今回の物件は明らかに屋根の塗装が必要な状況でした。
別途50万は最低必要になります
❹そしてなんと言っても2階の廊下（1階の天井部分の劣化）
これは結構致命的です。写真からも解るように大規模な修繕が必要です。
床そのものを作り直す必要があると思います。
現在のままでは事故が起きます。
オーナーさんに伝えようと思います。
100万以上は掛かるのではないのでしょうか？
❺コケの発生
これは2階からの水漏れに起因していると思われますが、そもそもの土台も
関係していると思います。
❻上記とダブりますが擁壁の水はけが心配
危険だと思いました。
今回の物件は
インターネット上の写真・業者からもらった資料の写真・Googleアースなどでは合格点でした。
しかし、物件は実際に現地に行ってみて写真ではわからない数々の事を知りました。
自分の目でみるまでは解りません。
そんな典型的な事例でした。
以上！
現地のレポートを終わります！
皆さんの参考になれば幸いです。
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