こんにちは！キャプテンです。
今回の記事では初めて「区分マンション」を購入するまでの軌跡を書いていこうと思います。
区分マンション購入への道
「種銭ゲット！」・・・した私は「インターネット」で物件を探しまくります。
朝、昼、夜、 そして仕事中も！！(笑)
東京を中心として「検索」・・・もちろん都内で300万～500万の物件はあったとしても
限られますし、バブル当時の建築物件がメインで広さは「10㎡～15㎡」です。
天井も低く圧迫感の多い物件です。住むのは「単身」オンリー。
そして利回りは５％～よくて１０％でした。
顧客となるターゲットが単身者がメインとなりますので、それではお多福物件ではありません。
お多福物件とは２名以上で住むことも可能な間取りになりますので
１LDK～２DK以上が対象になります。
私は都内の物件を早々にあきらめ、神奈川、千葉、埼玉 +（茨城）の4県にシフトすることにしました） 検索に使ったサイトが下記です。
物件を探すためにお勧めなサイト
①建美家 投資家が集まる一番有名なサイトです
②楽待 こちらも有名なサイト
③不動産投資連合隊 若干、操作性が悪いです
④アットホーム 不動産の総合サイト お宝物件もあります。
⑤ホームズ 物件数は比較的少ないですが見逃せないサイトです
①～⑤にプラスして
⑥「BIT執行」という競売サイトも検索。
基本的には上記のサイトでの検索で十分に物件が探せます。
⑥の「BIT執行」・または「981.jp」というサイトは競売（きょうばい・けいばい）専門のサイトです。
競売は安くて利回りが高く、人気がありますが参入障壁が高いです。
私も最初は競売（きょうばい・けいばい）も検索していましたが、素人には
ハードルが高いと判断して参入をあきらめました。
しかし、競売は非常に魅力的な案件でもあります。
利回りは３０％超えなどがゴロゴロあります。
私が競売物件を避けた理由
競売物件を避けた理由・素人にはハードルが高い！
①まず第一に素人にはハードルか高い、
②「占有者」が住んでいるケースが多い、
③隠れた瑕疵（かし）物件の傷や不具合を見分けることが難しい
④入札手続きが複雑
⑤専門の「競売専用業者」玄人が多く参入している「プロの市場である」
仮に素人が落札出来たとしても「入居者（所有者）（占有者）」を引っ越しさせる
などの手間がかかり、あっち系（ヤ〇ザ）の入居者が多いのが事実です。
仮に運よく落札出来たとしても時間が掛かりますし、
何より占有者（居住者）が住んでいた場合には
「私があなたの家落札したから出て行ってください！」などと言って
「はい、分かりました！それでは出ていきます」という人の方が圧倒的に少ないでしょう。
そもそも競売で自宅を差し押さえられて（税金等、ローン返済未納等）で「競売案件として」売りに出されても悪びれることもなく住む事が出来る神経の方です。
ローンを支払えなくなったという方は切実な問題でかわいそうですが、
それ以外で差し押さえられた理由は税金滞納、またはマンションの管理費、修繕積立費の未納者などがほとんでです。
その場合には当然、占有者は普通の人の感覚から少し離れた人が多いです。
Googleで「競売」と検索すれば「981.ｊｐ」というサイトが検索上位に来ます。
素人でもインターネットを使って比較的解りやすく入札が出来るように
細かく、「競売」に関してのノウハウを説明しているサイトになります。
ヤフオクと同じで１円から入札可能な物件も多いです。
元祖サラリーマン大家「藤山勇司さん」が（監修している）「競売専門のサイト」です。
（藤山さんもサイト運営に参加しています）
安いお宝物件を仕入れるには必須のサイトになります。
市場に出回っている物件よりも圧倒的に安い物件が多いです！
ただし、素人が最初にやるべき案件ではないと思います。
ある程度の経験がないと素人には手に負えないことが多いと思います。
私は未だにチャレンジ出来ていません。
それでも「とにかく安い物件、利回りの高い物件を何としても最初から欲しい！」
という人の場合には十分に勉強をした上でチャレンジすることもありだと思います。
藤山さんもサラリーマンをしながら最初に買った物件は「競売物件」であると著書の
中で説明されています。
藤山さんは各書籍の中で入札したい物件が見つかった場合の選定ポイントを指摘しています。
「物件の写真から推測されるものを読め！」といっております。
基本的に情報が少ないのが競売物件の特徴になります。
調査員が事前に物件内部を視察に行ったものが物件概要として
サイト内で掲示されます。
掲載されている情報の中での大切な分析手段として「写真」は大きな要素であることは
間違いありません。
よくあるケースでは自宅の駐車場、マンションの駐車場に物件に不釣り合いな
「黒い高級車」が止まっているケースです。
その場合にはほとんどが特にマンションの場合にはあっちの方（ヤ〇ザ）率が上がり、
実際に滞納して入居しているのがその「黒い高級車の所有者」であるケースが多い。
こいういう人達に「立ち退き交渉」を素人が行うのは不可能ですよね？
仮に勇気を出して交渉したとしても吹っ掛けられる事間違いなし！
退去されるに当たって「退去費用」という名目で何でもかんでも要求してくると思います。
逆に入札した自分がある意味落札されてしまうかも知れません！！
なんとか無事に退去させても今度は部屋のリフォームが待っています。
物件価格が安く、利回りが高い分「手間暇、時間、労力が膨大に掛かります」
物件自体には魅力があったとしても素人が最初にやるべきではないと思う理由です。
それを１番最初の物件取得からやっていた藤山さんはすごいと思います。
競売に掛けられた「債務者・入居者」には「競売通知」を事前に通知されることになります。
競売に掛けられるほとんどの理由は「ローンの滞納」「管理費の滞納」「家賃の滞納」です。
「国の執行官」「調査官」が競売に出すために現地調査を事前に行って競売資料を作成します。
物件調査の立ち合いをお願いする為に「日にち、時間」等を事前に債務者に告知します。
電話や書面等でアポイント取ってから現地調査に向かいます。
しかしほとんどの債務者（入居者）たちは立ち合いの日に在宅しているケースは稀だそうで、入居者不在での現地調査になることが多いそうです。
なので調査官は事前に管理会社や不動産会社から合鍵を預かっておき、債務者が不在であることが前提で内部の調査を2名で行う場合が多いそうです。そして入居者不在の部屋の内部はひどく散らかっているケースが多いそうです。
長くなりましたが、そのような理由から一番最初の物件は
「競売」は選択肢から外しました。
素人は最初は普通のサイトから物件を探そう！
２８日継続出来るかが？ポイント！
上の①～⑤までのサイトを日々検索する生活をつづけました。
気に入ったもの、気になった物件はノートにまとめて保管。
物件を探すことが毎日のルーティンとなると
物件に対しての相場観が自分なりに持てるようになります。
相場観を養うにはとにかく毎日、毎日、物件を見る数をこなすことが大切です。
根気よく毎日、５分でも１０分でもいいので「歯を磨く」感覚で２８日連続して
続けてください。
人間は毎日同じことを４週間継続することが出来れば「習慣化」されるといわれています。
２８日連続で続けることが出来た時に「物件を探すことが習慣化」されます。
習慣化させればこっちのものです。
毎日、歯磨きをしないと眠れない！と同じで物件を探さないと眠れないという環境になります。
そして何よりも「見る数」が多くなるにつれて「相場観」が自然と身についている自分に驚きます。
相場観を身に着けた私は東京２３区はもちろんのこと
神奈川県も比較的どこもそれなりに高いという事に気付きました。
なので必然的に
①埼玉、
②千葉、
③茨城（いばらき）の3県に絞って物件を探しました。
理由は物件が安く購入出来る可能性が高く、その分利回りが上がるからです。
私の場合には東京を中心での物件の検索になりましたが、同じように自分が住んでいる
エリアが大規模な都市の場合には以下のように物件を絞ることをおススメします。
もっとも、自分の住んでいる地域が大都市でそこにいい物件が購入できることが一番ですが、なかなかそこまでの物件は探すことが難しいです。
何よりもそのような物件が出た場合には「業者」が一瞬で買ってしまうので
素人が獲得出来る確率はほぼ０％です。
・大阪なら大阪を中心とした近隣の県
・愛知なら愛知を中心とした近隣の県
・福岡なら福岡を中心とした近隣の県が検索対象となります。
・北海道→車で２時間程度でしょうか？
物件の検索条件は以下になります。
①自宅から車で片道2時間程度までをひとつの判断基準としました。（高速含む）
②ワンルームは買わない。
③利回りは最低１５％以上
④中古の区分マンション
結果として検索に検索を重ねて血反吐を吐きながら色々な物件を休みの日には内覧、
現地調査を繰り返してとうとうめぼしい物件を見つけることができました！
場所は「千葉県松戸市」でした。
つづく・・・・。
