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こんにちは オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
年間家賃収入は1500万程度になります。
この記事ではサラリーマン大家の確定申告の方法と法人設立のタイミングについて
書いていきます。
また、会社に不動産投資をしている事がバレないための必須事項を書いておきます。
【目次】
❶サラリーマン大家は税理士に税務申告を頼むのではなく『
❷税理士に頼むのは法人設立後から
❸個人で物件を所有するのか?法人で物件を所有するのか?
❹最終的には法人で物件を管理する
❺ここだけは注意する! 会社にバレたくない人がチェックすること!
❶サラリーマン大家は税理士に税務申告を頼むのではなく『
不動産収入を得るようになると毎年必ず行わないといけない事の
一つに『確定申告』があります。
本業以外で年間20万円以上の所得がある人は税務署に申告しないといけません。
今まで本業のサラリーマンからの収入1つだった人は確定申告などしたことがないので、
一体誰に相談 したら良いのか?戸惑います。
そこで大家さんの強い見方になるのがあなたの自宅周辺にある『青色申告会』です。
青色申告会とは税務署から派生した社団法人で非営利団体です。
町のあらゆる個人商店の店主や個人事業者などが会員になっており 、税務申告の方法を親切丁寧に教えてくれるとてもありがたい機関です。
ただし、会員になるには『年間費』が掛かります。
年間費は都道府県の青色申告会によって変わりますが、月額1500円~2000円が相場です。
年間で18000円~24000円程度の出費になりますが、もちろんこちらも経費として参入可能です。
不動産大家になったら必ず青色申告の会員になる事をオススメします。
職員の方たちは本当に親切丁寧に教えてくれます。
また、青色申告会会員になると月間の広報誌が自宅に送られてくるようになります。
会員どうしでの旅行やイベントなどの交流会も盛んですので
興味がある方は是非参加してみてください。
とても頼りになる青色申告会です。
❷税理士と顧問契約を結ぶのは法人設立後から
ではずっーと青色申告会の会員で居続けるのか? という疑問も後に出てくると
思いますが、不動産収入が2000万とか位までなら全然大丈夫です。
ただし、事業規模拡大の為に『法人を設立して不動産を買増していく!』 となった場合には専門の税理士さんと顧問契約を結ぶ事が必須です 。
不動産投資に精通して自分に合った税理士さんを探しましょう。
費用はピンキリですが相場としては月額2万~3万程度が適正です。
そして各種の申告依頼時には別途申告代理料(書類作成費用)が発生します。
また、頼む作業によっても別途費用が発生します。
税務関係の相談は月額顧問料に入っていますのでいくら相談しても 無料となります。
私の個人的な意見になりますがそこそこの人数の税理士を抱えて経営している
規模の税理士事務所ではなく個人、または数名規模で運営している
税理士事務所がいいと思います。
一番は個人の税理士さんで自分と相性の合う人をオススメします。
また、専門で法人対応チームを作って運営している場合が多いので
かなり忙しい税理士さんが多いです。
個人で沢山の顧客を抱えている税理士さんも沢山いますが、
確率論的には規模のある法人税務事務所よりも多少なりとも時間に余裕がある事が
考えれます。(もちろん個人差があります)
なのでその分、真剣に相談に乗ってくれる可能性が高いです。
(人によりますが、、、)
❸個人で物件を所有するのか?
法人で物件を所有するのか?
これはとても難しいテーマで、その人の属性や環境によって大きく変わります。
1つの目安としては不動産収入が年間で1000万程度になった段階で
法人を設立する事が望ましいと思いますが、 これも一概には言えません。
私自身も不動産収入が1000万を超えてから一度法人を設立しました が、
今は休眠させている状況です。
一番ベストな方法は最初から法人を設立して法人名義で現金で不動産を購入する事です。
当時の私はこれを知らなかったので
この記事を読んだ人には法人で買い進める方法をオススメします。
私の場合には個人で全て買い進めていった結果、
後に法人を設立しましたが現在は休眠会社となっています。
この理由は個人から法人へ所有不動産の移転登記をする場合に多額の
お金が必要になったからです。
また、法人を設立して何も稼働していない場合でも毎年最低7万程の税金が
発生しますし、税理士の顧問契約費2万円と申告代理料金が10万ほど掛かりました。
私の場合ですが個人から法人への移転登記には1物件当たり500万とかしましたので
費用対効果がないと考えた私は法人を休眠させました。
今後また、設立する予定です。
法人維持費内訳は以下になります。
●法人の年間維持費 顧問契約料 2万円×12カ月=24万円
●申告代理料金 10万円
●書類作成費 6万円
●法人税 7万円
●合計 47万円
❹最終的には法人で物件を管理する
法人を設立してその法人で買増す方法がベストです。
一部は所得分散の為に個人で所有してもいいと思います。
法人を設立した方が税務的にはお得な場合が多いです。
(経費に算入出来る金額の幅が増えます)
また法人を設立した場合には勤めている会社に万が一
バレた場合の言い訳を考えておく必要があります。
これは簡単です。
夫婦の場合には代表者(自分)の持ち株比率を70%にして残り30%を妻にします。
何故自分の持ち株比率70%なのか?
それは議決権を行使できるからです。
残念ながら全ての夫婦はいつ離婚するか誰にも解りませんよね?
独身の場合は100%自分または、親族を入れるといいでしょう。
そして会社への言い訳は『相続』です。
父親の管理していた不動産を引き継いだから法人を設立したのです 。
これは誰にでも起こりえることですよね?
会社の副業禁止規定にも「親が亡くなった場合には自宅を相続、または所有している不動産を
相続してはいけない!」などという規定はありません。
実は両親の高齢化に伴い資産を相続して賃貸経営をしている方が多くいます。
相続大家さんはそんなこといちいち口に出して話したりしません。
公務員でも会社員でも関係ありませんよね?
自分が望む望まないに関わらず、必然的に相続するのですから。
これから不動産投資をする方は「相続」がキーワードです。
❺ここだけは注意する! 会社にバレたくない人がチェックすること!
最後にそれでも不動産を管理している事が会社にバレたくない!
という人の為にチェックポイントを書いておきます。
1つだけ覚えてください!
確定申告をする際に確定申告用紙を埋めて提出します。
●確定申告用紙Aの第二表
●【住民税に関する事項】用紙の左下にあります。
そこに住民税の徴収方法の選択という欄がありますので
●給与から天引き は絶対に選択せず
●自分で納付 にチェックする
ここを必ず自分で納付にチェックを入れてください。
これで会社にバレません。
以上になります。
税金関係は実に複雑で毎年税制が改正されます。
自分で常に税務制度を学ぶ事がとても大切です。
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