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こんにちは オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)戸建て2戸(茨城県・東京)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
年間家賃収入は1500万程です。
この記事で解る事
銀行から投資用不動産ローン・融資を断られ続けている方！
融資してくれるのは銀行だけではありません。
●不動産投資をする為に利用出来るあらゆる金融機関をリサーチしよう！
【目次】
・不動産投資をしたいけど銀行で融資を断られた
・銀行にも種類があるという事を理解する
・不動産投資をするなら大手都市銀行には行かなくていい(メガバンク)
・地方銀行が狙い目
ゆうちょ銀行・SBJも選択肢に入れるJA農協も選択肢
・地元の信用金庫は大切はパートナー
・ノンバンクも視野に入れる
セゾンファンデックス、三井住友トラスト
※保有不動産を持っていない人は審査が厳しいですが、まずは相談してみる！
・銀行以外の金融機関ってご存知ですか？
・日本政策金融公庫
・自宅を借って人に貸すのは有りか？
・銀行にも種類がある
1、メガバンク・都市銀行
2、地方銀行
3、信用金庫
4、政府系金融機関
5、ノンバンク
・不動産投資をするなら大手都市銀行には行かなくていい！
・み●ほ銀行
・三●住●銀行
・三●東京U●J
メガバンク、いわゆる【都市銀行は】そもそも、個人を相手にしていません。
普通のサラリーマンが不動産投資を
しようと思ったら、
相談しに行くだけ時間の無駄です。
都市銀行の顧客は大口顧客である法人がメインです。
基本的に個人は顧客扱いしません。
よっぽど属性の高い方(士業、
融資を打診する選択肢にはなりえません。
・普通のサラリーマンは地方銀行が狙い目！
●普通のサラリーマンはまず地元の地方銀行に融資の打診をしましょう！
【地方銀行】
・東京都
【オリックス銀行】 国道16号線の内のエリアが対象 2.3％～1億
年収600万～目安
【東京スター銀行】 不動産担保ローンを活用できる
・神奈川県
【横浜銀行】 アパートローン有 １％～ 3億まで 年収700万目安
【神奈川銀行】 アパートローンなし 融資自体はしているようです。
・千葉県
【千葉銀行】 アパートローン有 2.5％～年収500万目安
【千葉興業銀行】 アパートローンなし 相談の余地あり
・埼玉県
【武蔵野銀行】 アパートローンなし
・茨城県
【常陽銀行】 アパートローン有 1％代～3億まで
【筑波銀行】 アパートローン有 金利 1％代～
・群馬県
【群馬銀行】 アパートローンなし
・栃木県
【足利銀行】 セカンドハウスローン有 2.725％～4.35％ 5000万まで
・山梨県
【山梨中央銀行】 アパートローンなし 不動産融資には積極的 1億まで
・静岡県
【スルガ銀行】 アパートローン有 本命 金利 4.5％～
【静岡銀行】 アパートローン有 積極的 各支店（東京・神奈川・愛知・大 阪） 金利3％～ 年収700万～目安
・千葉銀行 ・常陽銀行 ・筑波銀行・ 横浜銀行 金利2％～ 30年程度まで
●千葉銀行は不動産投資に積極的な銀行です。
支店は東京にもありますので支店がある地域は融資対象エリアです。
金利は2.5％程度です。融資期間も20年～30年
●常陽銀行・筑波銀行も有力な銀行と言えます。（私は千葉銀行・常陽銀行で借りています）
支店があるエリアが対象地域となります。
常陽銀行 茨木・千葉・埼玉
筑波銀行 茨木・栃木・千葉・東京（城東エリア）
●横浜銀行も選択肢になりますが上記の銀行より高い属性が求められ
(給与所得が700万は最低欲しいです。)
神奈川県と東京が融資対象エリアです。
【静岡銀行】も有力な地方銀行になります。ただし属性が700万基準です。
東京・神奈川・愛知・大阪に支店がありますのでその地域も融資対象です。
・オリックス銀行
知名度は低いですが不動産融資に積極的な銀行です。
対象エリア 首都圏（東京・埼玉・千葉・神奈川） 近畿圏 名古屋・福岡市
またオリックス銀行は特殊な形態の銀行です。
基本的に窓口・支店がありませんのでイメージしにくいと思いますがネット銀行に近い感覚です。
融資審査は最初から非対面で書類からの審査になります。
融資実行の段階まで融資担当者と会う事はありません。
最終的にローンラウンジ（支店・本店営業部）で初めて会う流れです。
業者（不動産）を通して紹介されると審査が通りやすいです。
年収は650万円位からの審査になります。借り入れ金額は1億円まで。
金利は2.5％程度です。
その人の属性と積算重視で新築アパートへの融資に積極的です。
私の場合には5700万 新築アパート 金利2.5％ 25年で融資審査が通りました。
・スルガ銀行
不動産投資をしてる方なら「スルガ銀行」誰でも知っているという位に
不動産投資に一番積極的な銀行です。ほぼ全国に支店がある地方銀行です。
（私は全部で3回融資を受けています）
不動産投資なら「スルガ」位の銀行です。ただし金利が高いです。
本来なら第一番に【スルガ銀行・静岡】なのですが、【
大変な状況になっていますので今回は選択肢しから外します。
スルガ銀行は現在でも金融庁の厳しい監視下に置かれているからです。
【出典 sharelove.tokyo】
(スルガ銀行の行員から直接ヒアリングしています。)
後、
・東京スター銀行 （担保提供できる場合 大きな可能性あり）
リバースモゲージと呼ばれる自宅を担保にした融資を積極的に行っています。
東京スター銀行の場合には自宅を担保に入れる事が出来れば不動産投資ローンが
受けられる可能性が高いです。不動産投資に使って構わないし、使い方は自由だそうです。
（担当者に会って直接ヒアリングしました）
※自宅＝抵当権が付いていないもの・または実家が無担保で評価が出るものです。
・ゆうちょ銀行・SBJ・ＪA農協 も選択肢に入れる
・ゆうちょ銀行
2021年に楽天と資本提携したゆうちょグループも相談すべき金
スルガ銀行の資本も入っていますので支店によりますが、
実際、私自身3年前に1度相談して融資枠を獲得しましたので不動産融資には積極的でした。
・その時に付いた融資金額は1億2000万円
・融資内容 金利1.2％ 35年返済
・物件所在地 都内23区
・物件内容 新築賃貸併用アパートローン
融資は1億2000万円付いたのですが「賃貸併用住宅」に家族が猛反発したので家族会議の結果お断りしました。
賃貸併用住宅をお考えなら相談するべき金融機関です。
・SBJ銀行
韓国系金融機関のSBJ銀行も選択肢に入れてください。
支店は少ないですが不動産融資には積極的な銀行の一つです。
ただし、SBJは土地の土地、建物の評価を基本とした査定になりますの
築年数が古い物件には向いていません。
それなりの積算評価が求められ立地も重視されます。
・JA 農協
JAが巨大な金融機関であるという事実
個人預金103兆円 単体で3メガバンクを上回り、単体で全信用金庫に匹敵する預金額
※1位はゆうちょ銀行
農協は全国に組合があり、アパートローンを展開しています。
●JAでアパートローンを借りるには
・農協の組合員または准会員であること
・すでにアパートを保有しているまたは土地を持っている人
以上の条件を満たす必要がありますのでこれから始める人には不向きです。
ただし、すでにアパートをお持ちの方には有利になる可能性があります。
「正会員」は農業従事者しかなれない 耕作地所有・1年間に30日以上の農業に従事している
「准会員」は農業に従事していないが出資金を支払えば最寄りの農協の准組合員にはなれます。
農協の各支部で出資金の上限は異なりますがおおよそ1口1000円～5000円 上限が500万です。
★農協のアパートローン詳細（PDF）はこちらからダウンロードできます。
・地元の信用金庫は大切なパートナー！
・銀行と信用金庫との違い
銀行は株式会社で株主の利益が最優先されますが、信用金庫は地元の方々が会員となって地域の繁栄を図る相互扶助を目的とした協同組合の金融機関で主な取引先は中小企業や個人です。
利益第一主義ではなく地域社会の利益が最優先事項です。
全国信用金庫協会ホームページを参照
地元の信用金庫はとても親身になって相談に乗ってくれる金融機関です。
私の周りの不動産投資家の中には信用金庫で多くの融資を引いている方がたくさんいます！
地元の信用金庫にぜひ相談してみましょう！
ただし下記の2つの金融機関は今は融資に厳しいですからそれ以外に相談する事を
おススメします。
・西武信用金庫
西武信用金庫は2019年までは非常に不動産投資に積極的な金融機関でしたが、
反社会的組織・ペーパーカンパニーを含むへの融資や、審融資査が緩いという事で
と金融庁から立ち入り検査を受けておりトップの落合理事長も辞任しています。
現在も新規の貸し付けは基本的に行っていないようです。
こちらもスルガ銀行と同様に回復待ちです。
・城南信用金庫
日本最大の信用金庫です。
私自身も直接、神奈川県の支店長さんと会ってヒアリングしてきましたが、
不動産投資には積極的に相談に乗るとのスタンスでしたがサラリーマンの不動産投資に関しては
副業とみなされ融資実行には消極的だと言っていました。
専業大家になってからの相談をお勧めします。
エリアは東京・神奈川に特化しています。
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