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・不動産投資 ローン借り入れ 金融機関
・ノンバンク
・日本政策金融公庫
・自宅を買って貸し出すのはありか？
・ノンバンクも視野に入れる
・セゾンファンデックス、三井住友トラスト L＆F
ノンバンクは金利が高いです。
・セゾンファンデックス 2.6％～4.4％
・三井住友トラスト3.9％～4.3％
それでも利回りが高い物件であれば利益を十分に狙えますし
銀行とは違った評価基準で審査をしてくれます。
銀行では決して貸してくれない築古の物件も十分に交渉のテーブルに乗ります。
・大きくはうたっていませんが、基本的には所有不動産ありきの審査になります。
・
・そこを理解した上で相談するのは全然ありです！
・物おじしないでガンガン相談してみましょう！
ノンバンクの場合には金利が高いので十分に事前にシュミレーションをしましょう！
自分が買おうと思っている物件の利回りからノンバンクの融資利率を引いてください。
例えば
・物件の利回りが20％
・ノンバンクの貸し出し金利4, 5％
あくまでも単純計算ですが20％-4.5％で15.5％が余ります。
安全圏な投資だと思います。
ノンバンクから借り入れを検討する場合には出来れば表面利回りで20％は欲しいです。
最低利回りは20％を基準にすればいいと思います。
ただし買おうとしている物件の利回りが
10％とかの場合にはその分リスクが上がりますし手元にお金が残りません。
ノンバンクでの融資を依頼する物件ではありません。
・ノンバンクに相談する基準は利回り20％以上
私の経験値になってしまいますが取得予定の物件の表面利回りが20％を超えていれば安心です。
高い金利のスルガ銀行の4.5％でも何ともありません。
普通に利益が出ます。
ここさえ守れば高い金利も問題ありません。
利回りが高い物件で他の金融機関から融資が付かない場合には選択
・利回りは満室で20％の想定ですから空室リスクも見込みましょう。
・例えば5部屋のアパートで3室入居 60％の入居率でも返済が出来るのか？
・金利・返済期間・突然の修繕
これらを組み合わせて総合的に判断しましょう！
・銀行以外の金融機関ってご存知ですか？
銀行以外に低金利で融資してくれる金融機関の代表は【日本政策金融公庫】です。
地方銀行→信用金庫→日本政策金融公庫→
【日本政策金融公庫の特徴】
日本政策金融公庫とは国民の円滑な住宅取得や、
日本経済のために寄与している政府の金融機関です。
実に様々な支援融資を行っています。
・政府が出資しています。
・日本国民の為の金融機関です。
・日本全国に支店があります
・女性・若者・シニアの起業支援
・店舗などの設備支援
・事業の運転資金
・災害貸付
・教育費貸付
ただし！今現在（2021年3月）はコロナの給付金支援で大忙し。
不動産投資の相談はコロナが少し収まってからの方がいいかも知
本当に今は職員さんがバタバタなので本来は通る融資の審査が通らなくなる可能性があります。
（残念な話ですが逆にそれを利用して不動産投資を別のルートでやっている人も中にはいます）
3.11東日本大震災の時もそうでしたが
今現在は職員さんの個人のキャパを越えたレベルでコロナ支援金業務に奔走されています。
【日本政策金融公庫は中小零細企業の味方】
年収の低い人、町の商店主、住宅のバリアフリーへのリフォーム、
や、教育ローンなど実に様々な融資を行っています。
貸し出し金利も非常に低いです。
ただし、不動産投資の場合には建物、土地の評価が厳しいです。
築年数が古いものはそもそも交渉のテーブルに乗りません。
築5年位までが妥当だと思います。
金利は2％程度です。
築年数が浅くてある程度の収益が見込める物件を発見した場合には
基本的に積算法(物件の価値)を融資基準にします。
融資期間は借り方によりますが15年位と考えておけばいいと思います。
個人投資家は地方銀行・地元の信用金庫等にまずは相談しておいて
それでも融資が通らない場合の金融機関として「温存」しておくことをお勧めします。
まずは地方銀行ありきです。
・自宅を買って人に貸すのはありか？
例えば転勤族の場合には転勤が常につきまといます。
私の場合には首都圏を全て制覇して引っ越しをしています。（10回程度）
人によってはマイホームを買った後に会社から転勤命令が出るとい
不動産投資をしたくても、
マイホームローンの場合には不動産投資ローンと違って一気に融資審査の基準が下がります。
なぜならマイホームなのでよっぽどの事がない限り債務者はローンを支払う事に注力するからです。（自分の自宅のローンは最優先事項ですよね？）
なので銀行側は貸付したお金の取りっぱぐれがほとんど発生しません。
・銀行が個人に一番融資をしたいのはマイホームローン
長期で安定した利息を支払ってくれるからです。
不動産投資をしようと思ったら自宅を買ってから借家に出すのもありだと思います。
そして残念なことに
マイホームを買った後に会社からの異動命令が出て単身赴任になる
年末に源泉徴収票と一緒に出した
・住宅ローン控除
・地震保険控除
上記の提出物が新規であった場合にはほとんどの会社では総務部は人事部にその旨を伝えています。
今まで住宅ローン控除を提出していなかった社員から住宅ローン控除が年末調整で提出されます。
人事部は誰が自宅を購入したかを知る事になるのです。
人事部からどこに通達がいきますか？
そうです！
あなたの直属の上司に通達されます。
誰も行きたがらないあの支店・あの場所への転勤異動命令を出しやすいのは誰でしょうか？
マイホームを買ったあなたです！
自宅を購入したことが会社にバレたらやりたいようにやられる可能性が強いです。
自宅を買った場合には誰にも話さず、極力だまってそぅとしておきましょう！
それでも自宅を買ったことが会社にバレて単身で転勤命令が出た場合には【単身赴任】を断って家族で引っ越してマイホームを借家に出せば大家さんになれますよね？
自宅のローン返済以上で借家に出せば賃借人がローンを支払ってくれてなおかつ
余剰金が出ます。
その分を全て貯金に回せます。
数年後にマイホームに戻った時にはそれなりの金額を貯金出来ているのではないでしょうか？
大家さんになれる可能性が格段に上がります。
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