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こんにちは
オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代男性です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
今回は私の実際の体験を元に「瑕疵物件」「事故物件」関して書いていきます。
家を借りる時、または賃貸併用住宅を建設する前、そして
投資用のマンションやアパートを買うときの注意事項をまとめました。
上記に当てはまる人は是非ご一読ください。
参考になると思います。
【 目 次 】
❶家を借りる前には必ず確認しよう！事故物件の探し方
大島てるとは？
❷事故になった物件の現実 入居者・大家
❸賃貸併用住宅が事故物件になった場合は悲惨である
❹実際に私の家の近くで起きた事件（全国的な大きなニュースとなりました）
❺自分が借りて住む場合にはリスクは少ないが
所有する場合、特に賃貸併用住宅にする場合にはリスクは高いので慎重に！
❶家を借りる前には必ず確認しよう！事故物件の探し方
●大島てるとは？
『事故物件』って知ってますか？
心理的瑕疵（かし）のある物件です。
その『事故物件』を専門に紹介した有名なサイトがあります。
↓↓↓こちらです。【大島てる】より出典
一度覗いて見て下さい。
そしてまず最初は『自分の自宅周辺の事故物件を探して下さい！！』
沢山出てきます！
『事故物件！！』が！
わたくしも自宅周辺の事故物件を調べましたが、
強いので、調べない方が心理的には健全です！
しかし一度は覗いて見て下さい！
今までは快適だったお散歩コースがなんと！心霊スポットに変わります！
大島てるさんのサイトは事故物件を細かく
市区町村別で調べるられる作りになっています。
Yahoo!マップでそのまま検索出来ます。
不動産業界からは迷惑な話ですので敵が多い人物となっており、炎上も日常茶飯事で
サイトの運営の仕方にも苦労されています。
私は消費者・入居者に安全な情報を提供してくれているサイトなので
とても有益な情報源だと思っています。
また、私が所有して事故物件となってしまったアパートもソッコー『心理的瑕疵物件』として
掲載されていました。
びっくり！
事故物件の投稿日付から種類まで細かく記載されています。
不動産業界に携わっている人ならほとんど皆知ってるサイトです。
（年配の業者の中には知らない人もいます）
また、投資家向けに温存しておいた物件が
投資家に紹介しようとした矢先に『大島てるの
などと嘆いている不動産業界の方も多いです。
自然死と孤独死の境界が曖昧なので
ちょっと発見が遅れただけの
自然死が事故物件として掲載される場合も沢山ある様です。
【SUUMOより引用】
不動産業界側の人達にとってはある意味迷惑な話ですので、
売る側と貸す側は売る時、貸す時（紹介する場合には）必ず
チェックする傾向が強いです。
また、貸す側の不動産会社には事故物件の「告知義務」が5年間適用されます。
これを告知しないと不動産業者にはペナルティが課されます。
これ自体も健全性がありいい事です。
もっとも、借りる側にとっては逆に非常に役に立つサイトです。
賃貸物件を借りようとした場合には事前に必ずチェックする事をお薦めします！
でもよく考えてください。
一体誰が通報やら書き込みをするのでしょうか？
もちろん、噂好きなご近所さん達ですねーー。
わたしの以前の職場でテレビでコメンテーターとかが
言い間違えをする度にテレビ局に電話を掛けて間違いを指摘していた人がいました。
多分、噂好きなそんな人たちが我先にと投稿しているのでしょう。
しかし、真実を的確に発信しているか？と言えば
そうでもないと思います。
そこが炎上する一番の理由です。
噂を先行させる危険性があることも事実です。
ちなみにわたくしの物件は未だに掲載されていました。
びっくり！
↓↓↓
❷事故になった物件の現実 入居者・大家
逆に入居者さんの中には瑕疵物件であっても『全く気にしない！』
という方も以外と多くいます。
ちなみに所有しているアパートが
事故物件になった場合にはほとんどの
オーナーがそこに一緒に住んでるパターンが少ないので（
もちろん、そうなった場合には入居者さんは嫌な方、
わたくしの物件の場合には退去者は0でした。
そもそも引っ越すという選択肢を
潤沢に持っている方達はボロアパートには住みません。
❸賃貸併用住宅が事故物件になった場合は悲惨である
そして、賃貸併用アパートの場合。
そもそも、住居兼アパートですから
そこの地に住みたい、住む必要があるからそこに住んでいる方が多いです。
事故物件になったからといって早々に引っ越しなど出来ないので
賃貸併用住宅にする場合は元々その地に住んでる人が圧倒的に多いです。
（ダイワハウスより引用）
そこで長年暮らしていて、親も同居して
子ども達も地域に根ざして生活しています。
賃貸併用住宅は私の感覚だと
第一種低層住宅地域に多い気がします。
いわゆる近所のお屋敷該的な住居環境をイメージしてください。
下記に説明を添付しておきます。
（SUUMOより引用）
戦前、戦後から元々、広い農地を所有していた人達の名残でしょうか？
都市部の第一種低層住宅地域を歩くと良く解りますが土地が広いせ
『二世帯住宅』が非常に目に付きます。
近隣の『高級住宅地域』を思い浮かべて下さい。
玄関2つに名前の違う表札2つ。
家の作りは土地の中心部に『母屋』があり、
長男とかの家を建ててるケースが多いですねーー。
または、一旦更地にしてから二世帯にするパターン。
その延長が『賃貸併用住宅』ですね。
もちろん、第一種低層住宅地域以外にも
沢山ありますが、統計がないので詳しくは解りませんが
個人の意見として第一種低層住宅地
高級住宅地域に広い土地がある富裕層の地域ですから親も富裕層です。
親からの援助も期待出来ます。
むしろ親が資金援助をして積極的に敷地内に子供たちを住ましている様に感じます。
都内にそれなりの一軒家を戸建てで買うには数千万円。
それが上物（建物）だけの値段で
建つのですから、
部屋を分離しての同居にはお嫁さんもさほど抵抗はないでしょう。
都内のいい立地で半値以下で家を買うことが出来てローンの圧力も
ご近所さんからは『親孝行』と評判になります。
唯一の問題は『嫁と姑問題』になりますが、、、、。
（多分これが一番大きな障壁）
話が脱線しましたが、
❹実際に私の家の近くで起きた事件（全国的な大きなニュースとなりました）
先日、家の近所を次男と嫁と散歩している時に嫁が
『あの家だよ』とポツリと一言。
家を見たら、、、。
どこかで見覚えがあるような、ないような、、、。
全国的にニュースになったアパートでした。
ここで記述すると皆さんに「あの事件か！」と解ってしまいますので割愛します。
その家は普段通るルートからはアパート
部分しか目に付かない作りになっていて気付かなかったのですが、
正面から見たら『賃貸併用住宅』でした。
事故はアパート部分で発生。
一階部分と二階部分の通りに面した部分が自宅。
一階の奥と二階奥部分がアパートの作りになっていました。
当時は報道陣でその家の周辺がごった返して『立ち入り禁止』の黄色いテープが
その一角を封鎖。
報道陣の車両が少し離れた大きめの通りにぎっしりと駐車されてお
夜に帰宅した私は何事があったのかとびっくりしたのを記憶
【まとめ】
❺自分が借りて住む場合にはリスクは少ないが
所有する場合、特に賃貸併用住宅にする場合にはリスクは高いので慎重に！
何を言いたいのかと言うと
そのアパートのオーナーさんは賃貸併用住宅なので自宅部分に
そのまま住んでいます。
外から見ただけなのでよく解りませんでしたが
今も事件のあったであろう部屋は空室の様でした。
うーん
事件性の強いものだと何とも言えませんね。
余計なお世話かも知れませんがわたくしなら個人的には
売却して少し離れた近所に引っ越す！！なー、、、。
（2021年3月現在 その方はそのまま住んでおられる様です。）
と思いました。
絶対に精神衛生上よろしくありません。
毎日何かに怯えて生活していたら病気になります。
今回の記事では家を借りる際の事故物件の探し方と
マンション・アパートを投資用物件として購入する際の注意点・
また、自宅の敷地に賃貸併用住宅を建てる場合のリスク管理をまとめました。
誰かの参考になれば嬉しいです。
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