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こんにちはオムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代男性です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
今日は日本における『空き家』に関して書いて行こうと思います。
日本の空き家の状況には大きなチャンスがあります！
この記事で解る事
【目次】
❶日本の空き家の現状。
空き家大国日本を有効に利用するべき (物件購入の対象とする)
❷自宅の周辺を投資家目線で歩くと色々見えくる。
❸実家をリフォームして人に貸そう！
❹空き家を買って大家になろう！
❺手土産はとても大切ですよ！
❻空き家を探すサイト
2020年現在総務省での日本全国の空き家の調査結果が下記になります。
❶日本の空き家の現状
総務省統計局では、平成 25 年住宅・土地統計調査を 10 月１日に実施し、 確報集計結果を平成 27 年２月 26 日に公表しました。 その結果、空き家数は 820 万戸と過去最高となり、全国の住宅の 13.5％を占めていることが分かりました
（総務省）
空き家数のデータは2013年度のデータになります。
2019年の総住宅数は約6240万戸になります。
日本の総住宅数に空き家が占める割合は
13％になります。
株式会社価値総合研究所が実施したアンケートによれば
空き家の内売却や、賃貸を検討している人が24％
何もせずに放置プレイを続けている人が、71％
その内の82.4％が一戸建てという結果です。
野村総合研究所によれば、
もし、2003年のペースで新築（120万戸）
空き家の率が43％になる。
仮に半分の60万戸の新築住宅建設数に抑えたとしても2040年
なんと！36％になります。
ここ数年は新築住宅建設数は80万戸から90万戸です！
更に空き家は36％を大きく上回る数値になります。
【空き家が蝕む日本 長嶋修】より引用
興味がある方はご一読をお薦めします。
↓↓↓
リンク
私自身、
実際にアパート経営をして日本の高齢化社会を肌で感じて来ました
（区分&ボロアパッチにて）
❷自宅の周辺を投資家の視点で散歩してみる。
意識して日常を過ごすと
実に多くの空き家が目に留まる様になりました。
ふらっと！
休日に散歩がてらに自宅周辺を
『空き家』
ウオーキングです。
健康にもいいですね！(笑)
実に多くの空き家や更地、
そして、空き家の現実を確認します。
私は都内に住んでいるのでまだ空き家発見率は少ないのかも知れません。
それでも『こんなに空き家があるんだー』
しかし、住んでいる場所によっては『空き家だらけ』という地域もあると思います。
是非一度、ご自身の自宅周辺を
『空き家視点を持って』散歩される事をお薦めします。
❸実家をリフォームして人に貸そう！
次はこちらのサイトを見て下さい。
これは不動産オーナー向けに作られたサイトで、『賃貸住宅』
わたくしも普段投資していい地域なのかを検討する際に使用してい
都道府県によってまた、地域によってかなりの温度差があります。
賃貸オーナーに取っての一つの基準は空室率20％以上か以下か？（現在）
になります。
場所によってはかなり、
投資用不動産を買う場合には必ず見ておいて損はありません。
需給バランスを確認して下さい。
ただし、
一戸建てを買って賃貸経営をする場合にはあくまでも一つの指標と
一戸建てを貸すとなるとそもそも競合が少ないのでこの限りではありません。
優位になると考えてOKだと思います。
日本はこれから益々、少子高齢化が進み、空き家が爆増する事は間違いありません。
これはある意味大きなチャンスです。
世の中に住まなくなった実家が溢れるという事です。
自分に置き換えて下さい。
私自身、今更実家には帰りません。
何故なら
実家以外の拠点で住んで生活していますので今更実家に戻る
という選択肢すら有り得ないのが実情です。
実家に戻らないと言う事が前提ならば！
大チャンス到来です。むふふ
例え実家が地方の過疎地にあったとしてもやりようによっては賃貸
実家が都会ならリフォームし賃貸へ。
もちろん、自分が実家に戻って住むのも有りです。
様々な選択肢が有ります。
ここで、わたくしが何を言いたいのかというと。
そもそも
実家（空き家）を相続した人達のほとんどは放置プレイです。
24％の方が賃貸に、
残りの76％はどうしていいのかも解らずに毎年、
ここがチャンス。
子供達世代は、利便性のいい立地へ（その地域での都会）に新居を構えて生活をしています。
場合によってはその利便性のいい地域で両親を同居させているケー
その場合には
実家はある意味お荷物にしかなっていない場合があります。（
そんな物件が山ほどこれから積み上がっていくと思います。
友人の解体屋さんに聞いた所
木造住宅を壊すのには坪単価で約5万円掛かるのが今の相場だということです。
（実際の相場もその程度です）
なので一般的な家を解体するには100万～200万が相場です。
住まなくなった実家は建物ごと放置プレイされている事がほとんどです。
家を解体して更地にして放置しておくと税金が高くなるという事も大きな要因です。
（住むための土地ではなくなるため）
例えば、面積が200平米で固定資産税評価額が1,
この土地の上に、一戸建ての住宅が建っている場合、
課税標準額 ＝ 小規模住宅用地の課税標準額
＝ 1,200万円 × 1/6
＝ 200万円
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％
＝ 200万円 × 1.4％
＝ 2.8万円
ここで、同じく面積が200平米で固定資産税評価額が1,
更地は非住宅用地ですので固定資産税は以下のように計算されます
課税標準額 ＝ 非住宅用地の課税標準額
＝ 1,200万円 × 70％
＝ 840万円
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4％
＝ 840万円 × 1.4％
＝ 11.76万円
小規模住宅用地なら2.8万円、更地なら11.76万円なので、
【土地活用プラスより引用】
年老いた高齢者の方々は建物をそのまま放置する傾向があります。
相続するに当たってわざわざ更地にはしません。
ここが肝になります。
❹空き家を買って不動産オーナーになろう！
昭和生まれの勤勉な日本人の特長でしょう。（
物件によっては建物が古くても
様々な箇所でリフォームされてきれいに手直しされている物件も多くあります。
設備はリフォーム済み、場合によっては外壁塗装も完了している物件も多くあります。
まずは『市街化区域』の建物である事が第一条件になります。
銀行の担保とならないので調整区域、非線引き区域は除外してください。スルーです。
この時点で
500万～600万の物件はかなり絞られます。
後は毎日、毎日、気合いと根性で物件サイトを探し続けます。
毎日、探していくうちに相場感が自然とついて来ます。
この物件で500万？
高い！とか
安い！とか
写真を見て解る様になってきます。
習慣化の法則です。
人間、毎日、同じ事を28日間続けると
（4週間）
それがルーティーンとなり、やらないと歯磨きと同じように何とも気持ち悪くなります。
わたくしも日常で常に何かをやると決めたらひたすら28日を意識
後はリサーチ力と根性になります。
築年数が古くても手入れがされている物件はさほどリフォームしな
そこに土地値（出来れば）
例えば古家付の土地物件で600万円で売られている物件を見つけたらその土地の坪単価を確
坪単価確認は本来は『路線価』
興味のある人はこちらから。
↓↓↓
国税庁ホームページ （路線価）
わたくしは頭が悪いのでこちらのサイトでざっくりと確認。
↓↓↓
ちなみに1坪は3.3平方メートルです。
土地面積で割って下さい。
土地価格を算出出来ます。
そして、解体費用をその販売価格から減額してもらいます。
減額してくれない場合は買う必要はありません。
潔く次に行きましょう。
古家付で売っている土地の物件でもかなり実際の価値とかけ離れたダメな物件も沢山あります。
むしろ、路線価以上、土地値以上で売っている物件が多いです。
そういう「間違えた値付け」をしている物件には絶対に手を出さない様にしてください。
必ず、土地値を確認してください。
土地値を確認した上で更に解体費用をマイナスしたものが
その物件の適性価格になります。
ここは本当に大切な部分なので注意してくださいね！
❺手土産は必ず持参する
また、無事に希望した指し値で物件を購入出来た場合でも
ここは繊細な感覚が必要になります。
住まなくなった実家と言えども子供達（売り主等）が育って過ごした大切な実家です。
『誰も買わない物件を買ってあげた』
などとは1ミリたりとも思ってはいけません。
売り主様と対面する場合には丁重に手土産を持参して、
深々と頭を下げて感謝しましょう。
『この度は素敵な、
誠意をもったお礼をしましょう！
ちなみに私自身が実際に手土産として持参するのがこちら。
個人的に大好きな『ネギ味噌煎餅』（
リンク
九州 『樽見屋の辛し高菜』です。（ご飯にもスープにも！チャーハンにも！）
リンク
特に辛し高菜は手土産で持参する前にまずはご自身で実食してください！
マジで美味しい。
熱々のご飯にばっちり合います。
（辛子明太子の高菜バージョンになります。）
お酒のつまみにもなります。
我が家では定期的に購入しています。
中辛か激辛がお薦めです。
チャーハンとか、スープ、にするのもいいですね。美味しい！
辛いのが苦手な人は中辛以下の明太子和えなどをお薦めします。
（あくまでも個人的な嗜好です）
脱線しました！
すみません！
指し値をする際には真心を持ってガッツリ！と指し値（値引き）しましょう！
買ってからその物件を運営するのはあくまでも買い主です。
そこに金額面で妥協という言葉は必要ありません。
ビジネスです。
高値つかみをしたらそもそもの賃貸経営が立ちいかなくなります。
高値で買ってしまってから苦労するのは買った自分になります。
そこは決して妥協しないで下さい。
安く仕入れるのが商売の基本です。
❻空き家の探し方
そして『定点チェック』を継続して行うことが一番大切です。
あまり知られていないサイトを紹介します。
有名なサイトではないという事はそれだけライバルが少なくなります。
レインズ（不動産流通機構システム）にも登録されていない可能性が大きいです。
今回、紹介するのはマニアックなサイトです。
しかし、人によってはものすごい有益なサイトになる可能性が大きいです。
以下の空き家サイトを定点チェックしてください！
激安で物件が買える可能性が大です！
100円物件があります。
100円です。100円！
わたくしは現在このサイトからの購入は出来ていませんが機会があ
この記事を読んだ方がライバルになります。
是非ともわたくしを出し抜いていい物件を購入して下さい！
買ったら教えて下さいね。
その1
その2
毎日笑顔で頑張って行きましょう！
アディオス！
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