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こんにちは
オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代男性です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
不動産投資を始めてから13年になります。
この記事では地方に（ベッドタウンに）中古戸建を購入した場合のリフォームの
仕方を書いていきます。
これから中古住宅の購入を検討している方の参考になれば幸いです。
【関連着記事 実録シリーズ】
・中古一戸建て リフォーム ビフォーアフター
【目 次】
築古物件は修繕箇所のオンパレード！
❶まずは修繕箇所を洗い出します。
❷リフォーム業者の選定には暮らしのマーケットを使う
❸お風呂のリフォームはピンキリ
❹ミツモアを使って相見積もりをする
❺まとめ 自分で出来る箇所はないか？検討してみる
私が茨城県に購入した築35年の中古住宅です。
❶修繕箇所・工事個所を洗い出す
中古住宅（築古）を購入してリフォームしよう！と検討している場合には必ず
修繕費が必要になってきます。修繕しないで住める状態の物件はその分売値が高いので
リフォーム費用との対比が大事です。
まずは修繕箇所を自分の目で見て、写真を撮ったり、メモを取りましょう！
一番大切なのはなるべく多くの写真を撮る事です。
自分ではそれなりに写真を撮ったつもりでも結構大切な部分を撮り忘れます。
売値→700万 修繕しないで即入居可能
売値→350万 リフォームの必要あり
売値350万の物件が200万でリフォーム出来れば150万お得ですよね？
そこを見定めていくのです。
●外壁 指先で外壁をなぞります。白い粉が指先に付着した場合はチョーキング現象が起き ており塗装の劣化が始まっている証拠です。外壁塗装にはお金が掛かります。
●建物の傾きがあるか？ないか？ 傾きがある場合は購入しない！
●玄関 収納・ドア・床ヒビ割れがないか・玄関チャイム
●リビング 床・電源・クロスの状態・壁・建付け
●和室 畳の張替えは必要か？壁・天井・床・建付け
●キッチン 取り替える必要は？ガスの種類・水道の種類
●トイレ 和式・洋式・壁・天井・
●浴室 状態確認・床・壁・天井・
●庭 植栽の状態・残置物・
●シロアリ シロアリは自分で駆除出来ます。
本来は知り合いに職人さんがいれば物件視察の段階で日当を支払い同行してもらうのが
一番能率がいいです。
もちろん、いい物件を見つけてリフォーム費用を見積もって欲しい場合には
後から現地で待ち合わせて見積もりを頼む事も可能です。
わたしの場合には暮らしのマーケットから基本的には選んでいきました。
暮らしのマーケットで職人さんを探す
修繕する箇所を洗いだしたら暮らしのマーケットで職人さんを探します。
探すキーワードは『多能工』です。
多能工とは１人で何でもこなしてしまうオールマイティーな職人さ
そして暮らしのマーケットの中には１つの工事に限らず、
別の分野でも実績がある人がエントリーしています。
何人かを雇って小さな工務店を個人で経営されている方がベストですね。
つまり、多能工の職人さんです。
ただし、『多能工』ではエントリーしておりません。
では、どうやってその人を探すのか？
私の場合はリフォーム内容別に職人さんを検索に掛けていった段階
『？この人、草むしりでもいた！』
『？この人、害虫駆除でもいた！』
と分野を越えて作業を実施している人がいます。
そういう人を見つける事がキーワードです。
ひたすら、リフォーム内容別に検索するしかありません。
ひとつの分野に限らず、
私はそれで多能工さんを発掘しました。
多分、多能工だと思われる人にメールにて連絡。
メールで連絡、電話で話すうちに
多能工さん（小さな工務店）と判明。
基本的に全部やるとのことでした。
実際に現地で会ってみると、とても感じの良い方で、話のテンポも
私とマッチしており、知識も豊富。
経験も豊富。
見積もりも一番安価で良心的。
話していくうちにかなり多くの不動産投資家と付き合いがあり
投資家のニーズは全て網羅している方でした。（ラッキー！）
地域の家賃価格などにも精通しており
大家さんの側に立ってのリフォームを提案してくれます。
いかにして安く、安全に仕上げて
利回りをアップするか？などの提案までしてくれます。
良い方と出会いました！
この業者さんとはこれから長い付き合いになりそうです。
また、工事範囲も
『首都圏ならどこにでも行きます！』という頼もしい返答も頂いてますので心強い。
ちなみに来週は神奈川県相模原市のアパート物件の改修に行くそう
この業者さんには内装と外溝工事を発注する予定です。（
今回は念のため、もう一人小さな作業をコツコツやってくれる
フットワークのいい人を探そうと思っていましたので、
浴槽の工事はピンキリ！
●どこまでリフォームするのか？
●妥協点を見つけよう！
今回購入した中古住宅の浴室は昭和時代の匂いがプンプンな
床はタイルの浴室で、バランス風呂でした。
浴室内には手動式の給湯器が設置されていました。（手で横にひねって着火するタイプ）
フラットなユニットバスに交換して床を張替えようかと検討しましたが、
100万以上の金額が掛かってしまうので断念しました。
何かお金を掛けずに少しでもキレイにリフォーム出来る手段はないものか？
と色々模索。
色々と検討した結果、今回は
とにかく、少しでもお風呂の風呂釜を大きくするために
既存の形式を利用できる方法を選択しました。
ホールインワン浴槽への交換です。
バランス浴槽は浴室がとても狭く、膝を折りたたんで入浴するタイプでしたので
既存の設備を利用してリフォームする場合には
「ホールインワン浴槽」というものに交換する
のが一番安価で出来るリフォーム手段と判明しました。
ホールインワン浴槽とは従来のバランス釜形式の浴槽よりも一回り大きくする事ができ
バランス釜を室浴室内から出せるのでその分のスペースが広くなります。
また、ボタン式で現代風のお風呂に早変わりします。
こちらが一番安価での画期的なリフォームと判明しました！！
金額的には30万～50万程度で収まりそうです。
↓↓
（BXゆとりフォームより出典）
お風呂工事はミツモアで見積もる！
3社から見積もりを取りました。
その中で一番安い業者さんへお風呂工事を発注しました。
この業者さんも自宅でリフォーム店を小規模でやっている方で、
年齢的には高齢の方ですが、丁寧な対応をしてくれる方で
こちらの要望は全て聞いてくれます。
携帯電話がなかなか繋がらないという
弱点はありましたが、それを補う位の
フットワークの軽さと良心的な対応（金額面も含む）
また、お風呂のリフォームはピンキリです。
特にお風呂はお金を掛けようと思ったら
200万何て直ぐに越えてしまう金額が発生します。（高額）
賃貸に出す物件ですので高いスペックにする必要はなく、
浴槽の交換といっても旧式のバランス風呂を取り替えるだけではな
この工事の見積もりはこちらのサイト経由で業者さんを
募集しました。
↓↓↓
場所、
その工事を請け負ってもよいという業者からしか反応はありません
そして工事オーディションを実施します。
時間を1時間程度空けて順番に同じ条件で見積もりをしてもらいま
１日で終わる作業になります。
業者を選定してお風呂工事は今月下旬の工事となりました。
ビフォー、アフターは後ほどお知らせしますね。
その他工事・自分で出来る箇所はないか？検討してみる
【屋根の工事】
こちらは暮らしのマーケットで職人さんを見つけました。
屋根工事だと基本的に足場を組んでの大規模工事になることを心
（規模によりますが通常足場だけで30万～80万はします。）
屋根周辺で他に修理する箇所は一階のひさしの接合部でした。
カバー工法で上から補修。（蓋をかぶせる感じです）
次はエアコンの交換です。
エアコンは楽天で激安なものを発注して
暮らしのマーケットで設置をしてもらう予定です。
（楽天ポイントゲット！）
エアコンのメーカーは今回は実験的にアイリスオーヤマの物を買う
また、ウォシュレットを自分で設置予定です。
こちらも楽天で買って自分で設置します。
外壁（木部部分）に関しては自分でやるつもりです。
うーん出来るかな？
自分で出来るものは自分で挑戦してみましょう！
玄関も自分で塗ります。
明日からは内装工事が入りますので壁紙クロス、床材などを決めていく予定です。
自分でクロスのサンプルを取り寄せたのである程度のイメージを先に練ります。
サンゲツのホームページから取り寄せ出来ます。（個人でも大丈夫です）
これからは随時リフォーム状況を書いて行きますね。
後は最近の不動産以外の大人チャレンジ（色々）も更新していきます！！
リアルにチャレンジしていきますのでご期待を！！
アディオス！
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