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こんにちは オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
家賃収入は年間で1500万程になります。
不動産投資を始めてから13年になります。
今回は
『自宅の購入を検討中』
という方に向けての記事を書いていきます。
まず最初に結論から先に言います。
●『新築』のマイホームを買った場合には定年まで制約のある人生を余儀なくされ
て奴隷生活を送る事になります。
●リスクが高いので止めた方がいいです。
高額な新築住宅を長いローンを組んで買うのは一旦、我慢して
最初は
❶『通勤にも不便な郊外の激安中古物件』を
❷『現金を貯めて』
❸『キャッシュで』買いましょう！
そうすれば旦那さんを含めた家族の人生が劇的に良い方向に変わり
声を大にして言います。
ふらっと『住宅展示場』に行って
フラット35の住宅ローンを組んでは
いけません！！！！！！！！！！！
何故なら
マイホームは人生で一回の買い物ではないからです。
何故、そうなのか？
その理由をサラリーマン投資家目線で
細かく解りやすく解説致します。
この記事が現在自宅を購入するか迷っている方の
人生のターニングポイントになってくれれば嬉
【関連記事】
目次
●自宅を買おうと検討中の方にこれだけは知っておいて欲しい事
●法定耐用年数、減価償却とは ～ 全ての物には賞味期限がある
●修繕積立金のリスク
まず最初に申し上げたいことは誰が言ったのか知りませんが
一国一城の主たるもの結婚して、家庭を持ったら家を買え！
みたいな持ち家崇拝的な考え方が未だにありますよね？
それってある意味まさしく正論ですし、
当時の私自身も何の疑いもなくそういうものだと盲目的にそう信
しかし、玉玉
私は転勤族だったので社宅にずっと住んでおり、
家を買う機
しかし、ほとんどの人は所帯を持ったら、
一度は『自宅の購入』を検討すると思います。
中には住宅展示場に足を運んだ経験がある人もいると思います。
私も一度だけ行ったことがあります。
イメージとしてはこんな感じですね
住宅展示場には目を見張るような素敵な住宅が陳列されています。
玄関を開けて中に入ると絵にかいた様な素敵なリビングがあり
中央には大型テレビ、ふかふかのソファー、床は無垢材で出来ており
対面キッチンで大きなスペースを
取っており最新式の大型冷蔵庫、
24時間換気システムや床暖房、ホームシアターに大きな観葉植物まであります。
正に理想の我が家ですね！
子供達は広いリビングのソファーの上で飛び跳ねます。
住宅メーカーの担当者は微笑みの眼差し、やんわり笑みを浮かべて子供たちの遊ぶ姿を見ています。
出されたお茶を飲みながら住宅メーカーの営業マンの説明が始まります。
子供達は広い家の中をドタバタと駆けずり回りかくれんぼを始めました。
お風呂、トイレ、2F寝室、子供部屋
一通り室内を家族と共に内見した後に
住宅メーカーの営業マンがこう言います。
『当社の施工はご家族に快適に住んで頂ける様に当社独自で開発した、
最新の工法を使用しております。
当社にご依頼頂いたお客様には大変高評価を頂いております。
最新の耐震工法も駆使していますので今後予想される大地震に対しても万全です！
是非、今住んでいらっしゃる家賃と比較して下さい！』
『今のお住まいの家賃でマイホームが買えます！
お好きな家具、家電をプレゼント出来ます！』
とあなたにマイホームの購入を勧めます。
ちなみに100万円分のプレゼントは家を建てる際に
工場代金に上乗せされますので、
プレゼントではありません！
あなたが支払う100万円です！
私、不動産大好きです。
しかし不動産業界は
残念ながらこんなお決まりの
セールストークで家を購入してくれる
たっぷりと利益を乗せた住宅を買ってくれる
『鴨』を探してます。
住宅事情、不動産事情に詳しくない人は住宅メーカーに
鴨南蛮にされて食べられてしまいます。
この記事を見たあなたは
鴨南蛮になって食べられてはいけません！
プレゼント100万円分はあなたが支払うお金です！
【マイホームの落とし穴】
まず確認して頂きたい事は
新築マイホームの一戸建ては
ほぼ100％木造です。
稀に木造以外の物も有りますが
ほぼ100％と言っていい位『木造』で作られています。
（木造が悪い訳ではありません。木造は自由度が多いのである意味最強です）
突然ですが！
『法定耐用年数』って知ってますか？？
一般的なサラリーマンにはまるで無縁な
話なので知らない方がほとんどだと思います。
(勿論、私もそうでした！)
世の中に存在する全ての『物』
これは国が決めている
物の資産としての賞味期限です。
分かり易く言うと
車なら新車で6年
エアコン 10年
テレビ 5年
新しくこれらの商品を買うと
車なら6年
エアコンなら10年
テレビなら5年で
その物の価値が0円になるという事です。
まだ綺麗とか使えるとか
そんな事は全く関係ありません。
信じられないかも知れませんが
税務処理上はこの様に扱われます。
国税局が決めている物の賞味期限です。
つまり
新車を300万円で5年ローンで買いました。
となった場合には国は6年後には
その車の資産価値は0円です！
と認定している事になります。
(勿論、そこには実際の売買での価格には乖離があります。)
国は0円と認定しますが
車の場合にはほとんどの場合それ以上の価格で売れますよね？
(100万とか)
しかし、エアコン、テレビの場合には
どうでしようか？？
多分、売れませんよね？
10年使ったエアコンがヤフオクで
いくらで売れるでしょうか？
そもそも取り外すのにもお金が掛かりますよね？
20万で買った5年落ちのテレビはいくらで売れますか？？
残念ですが、
メルカリや、ヤフオクで二束三文で
売れる金額になります。
そして不動産 (マイホーム)
国が決めた法定耐用年数は
以下になります。
木造 22年 戸建て
鉄骨 34年 アパートが多い
鉄骨鉄筋コンクリート 47年 マンション
つまり、一般的には一戸建てを
マイホームローンで買う場合には
フラット35という金融商品で
法定耐用年数22年
を35年のローンで買う事になります。
どういう事かというと新築マイホームを買った場合には『建物』
22年後に国が決めた資産価値では
0円になります。
つまり、上物(建物)の価値はローンが
13年残ってる時に0円になります！！
これは事実です。
マイホームを買った22年後には
マイホームの売値はほぼ土地値になります。
なので新築のマイホームを買う場合には
22年で建物の価値は0円になると思って下さい。
土地値になると考えておいて下さい。
また、一戸建ての場合には
自宅の修繕から何まで全て自分１人で決めることが出来ます。
この事は非常大きなメリットです。
マンションの場合には耐用年数が47年ですので(47-35)
ローン完済後の35年後でも後12年間は
建物自体の価値は残ります。
そしてマンションの場合には土地を他の住民達と共同購入していま
(売却する場合には空間の所有権、区分所有を売却する事)する事
しかし残念ながら土地の所有権も全ての
住人との分割持ち分となりますので
当然単体での土地の売買は出来ません。
マンションの大きな特長は複数人で空間を
所有する事になります。
法定耐用年数を考えたらマンションを買えばいいじゃないかと思うはずです。
しかしマンションの場合は
ローンとは別に毎月の管理費、
所有している限り永遠に支払い続ける出費です。
これが大きなリスクだと私は考えています。
過去に2回、マンションを購入しましたが、
入居者も決まらない内から毎月、管理費と
修繕積立金だけが請求されて口座から引き落としされていきました。
実はマンションを購入した場合には
そのマンションを建てた開発会社
(不動産会社)が
分かり易く言えば
『勝手に、事前に』
『マンション管理規約』という
マンションの管理、
残念ですが、
マンション開発会社は売ったら終わりです。
マンションの構造自体に不備がない場合を除いて何も担保してくれ
しかし、マンションを購入した方達は
そうは思ってない傾向が強いです。
『マンション開発会社が全て責任を持って
やってくれる』と思っている人が多いです。
本来はマンションを買った瞬間から住民全員で一丸となり管理して
基本的には販売会社は売った後はあなた達全員で管理し
ある意味、当然と言えば当然です。
本来は買った段階で住民全員で良く話し合いの場を設けて、
大切なマンションのメンテナンス計画です。
10年に1度大規模な修繕を行う計画書がほとんどです。
しかし、デベロッパーが作成したその修繕計画の費用は実際の修繕費用よりも安く見積もられているケースが散見されます
(多いです)
デベロッパーもマンションを買って欲しいから少しでも安く見せた
なのでマンションを購入した当初の10年から15年位は管理費、
比較的安い金額に設定してあります。
それでも年数を経るに連れて毎年上がっていきます。
エレベーターの維持費、外壁の補修、屋上のメンテナンス、
20年を過ぎた当たりから機械に関しては
劣化が顕著になってくるので
メンテナンスは大切です。
しかも、何とかローンを返済した
30年から35年後位には
修繕積み立て費がさらに増加します。
30歳で買っていた場合には
定年後に大きく上がっていくようになる
可能性が非常に高いです。
定年後から毎月の修繕積み立て費が上昇するなんて嫌ですよね？
そして30歳で買ったマンションは
ローン返済を終えた頃の35年後は
入居者全員が同じ様に年齢を重ねますのでほとんどが60代から7
子ども達はすでに成人しており
自宅を出ていますから、残るのは
高齢者のご夫妻中心になることは明らかですね。
組合の理事長を積極的にやりたいという元気な人がいたらいいのですが、
すでに高齢の方が中心になっていますので自らが大変な仕事をやり
分譲マンションの場合には賃貸マンションと違い、
ありません。
住み続ける人がほとんどなので
新しく若い世代が住むという事も
ほとんどありません。
もし、
そのまま滞納し続けた場合には
マンション組合の総会で決議され、
【最悪なケース】
ちなみに私の義理の姉は築35年のマンションをご主人の両親に買
羨ましい限りです。
しかし、
万円になりその2年後には何と8万円になっており、
悪夢ですよね？
マンションの世帯数が少ない事と修繕積み立て費が低かったのが原
そしてマンションの場合、エレベーター、屋上の防水、
コンシェルジュ、温泉施設なんて
ついてたら更にお金が掛かります。
逆に下層階にテナントが入るような造りのマンションならば強いマ
(ドラッグストア、ファミレス等)
下駄履き物件と言います。
テナント料がそのまま
管理組合に入金されて大きな収入をもたらします。
もちろん、その規模にも関係します。
500世帯でテナント1つでは雀の涙ほどです。
しかし30世帯でテナント1つならどうでしょう？
マンションの購入を検討されている方は
そのことを解った上で購入を検討して下さい。
以下に戸建てとマンションのメリット
デメリットをまとめました。
【一戸建て】
◎戸建ては木造で耐用年数は短いが自由に住める
◎戸建ては土地が残る
◎戸建てはエレベーターに乗らなくて済む
✖戸建ては夏は暑いし、冬は寒い
✖戸建ては階段の登り降りがあり高齢となった場合には不利
✖戸建てはご近所付き合いが発生する
✖戸建てはセキュリティが弱い
【マンション】
◎マンションは鍵一つでセキュリティは万全
◎マンションは夏は涼しく、冬は暖かい
◎マンションは生活動線が平たんなので住むのに楽
✖マンションは資産価値は高いが一人では何も決められない
✖マンションは高齢者の集合住宅となる可能性が非常に高い
✖✖マンションは管理費と修繕積立金が死ぬまで、死んでも永遠に掛かる
✖また、滞納した場合には自宅を追い出されて競売に掛けられる可能性がある
✖✖高層階なら永遠にエレベーターの乗り降りが発生する
マンションを2回買ってみた私の経験から
私なりの意見をまとめると
一戸建てを買うべきです。
全て自分で決められますし、
組合の総会にも出なくて済みます。
そして、マイホームを買おうと思ったら
色々な諸事情があるかと思いますが
子供が小さな内は通勤にも不便かも知れません、
全く縁もゆかりもない土地かも知れませんが、最初はそこを我慢して
300万～500万で郊外に中古の一戸建てを
現金で買うのがベストだと思います。
その後に住みたい場所に引っ越せばいいですし、
マイホームを買うのもいいと思います。
先ずは
『現金でマイホームを買う』
この事がめちゃくちゃ大切です！！
実際に私が270万で最近一戸建てを買いましたので、興味のある方はこちらをご覧下さい。
そもそも
現金でマイホームを買った瞬間に
大家さんになる事を意味します。
順番を変えるだけです。
9割以上の人が買う順番を間違えてしまっているように思います。
マイホームのローンは
買った中古住宅に支払ってもらえばいいのです。
ご自身で支払う必要はありません。
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