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こんにちは オムライスです。
東京でサラリーマンをしながら
大家をやっている40代です。
現在、アパート3棟、千葉市(20部屋)
戸建て2戸(茨城県、東京、)を運営しています。
家賃収入は年間で1500万程になります。
不動産投資を始めてから13年になります。
今回は2020年8月に買った270万の中古一戸建ての
リフォームに掛かった費用、苦労した点などを書いていきます。
この記事で解る事。
普通のサラリーマンが激安中古住宅・中古物件を買ってみた感想
リフォームに掛かる費用
買ったらどうなった？
ビフォーアフター
準備と注意点
以上を書いていきます。
興味のある方は実録ですので是非参考にしてください！
それでは物件のスペックから
【所在地】茨城県
【築年数】築35年
【構造】木造スレート
【駐車場】なし
【価格】 270万
【リフォーム費用】 250万
外観はこんな感じです。
購入前は剥がれていなかった箇所が
強い雨によりバリバリ剥がれました！
雨漏りで天井が崩壊
(リフォーム中に豪雨で崩れて来ました)
庭の草は生え放題
家の周りはゴミ放題
軒天は剥がれた
部屋の中は残置物だらけ
お化けの様なキッチン
床はカビだらけ
入ったら二度と出て来れない様なお風呂
お化け屋敷の様な玄関
和室はに掛軸と骨董品？
そしてハチの巣
トイレは比較的キレイ
荒れ放題の庭
和室入り口
壊れたエアコン
ここはどこだ？(笑)
購入する前の写真です。
リフォーム開始！
モフモフの床は全て打ち直し
(歩くと床が沈みました)
職人さんよろしくお願いします！
キッチンも打ち直し
和室の塗装開始
エアコンの交換開始
2Fの部屋もクロスの張替え
和室の畳は表替え。
奥襟を選びます。
今回は一番左の黒にしました。
自分で砂壁を塗りました。
見違えていきます。(^^)/
庭もチームオムライス
（嫁+長男13歳+次男5歳）で伐採
清掃しました。
2Fはこんな感じでリフォーム。
トイレは自分でウォシュレット取り付け
壁紙交換・電源設置
キッチン完了！
お風呂は壁の塗装（自分で）
風呂釜全て交換
洗面台を設置して
無かった排水口の増設
無かった洗濯機パンを設置
床とクロスは全面張替え
ドアも交換 (LIXIL製品)
インターフォンも設置
玄関が崩壊していましたのでコンクリートの打ち直し
キッチンから見たリビングです。
青い線はここにコンセントを増設予定
という印
今まで沢山のリフォームをして来ましたが
戸建てが一番大変でした↘
テレビで見てたビフォーアフターを実践した感じですね！！
とにかくこの家には至る所に沢山のフックと釘がねじ込んであり（意味不明）
それを取り除く作業にも時間を費やしました。
フックとはこんなやつです。
家の至る所（外、室内）にねじ込んでありました。
釘も（外、室内）に沢山ねじ込んでありました。
全く理解不能です。50か所くらい。
窓のカギはほとんどなく
いつでも侵入可能。
新規に取付け
また窓にはガムテープが貼られ網戸が無い窓がほとんど。
これも意味が解りません。
何故網戸を撤去してるのか？
入居開始までに
本来なら浴室の鏡と床シートを
貼る予定でしたが
急な入居希望だったので断念しました。
都内の自宅から車で1時間30分
10回程往復しました。
《自分でやった事》
和室の壁の塗装
浴室の壁の塗装
ウォシュレットの取付
庭の大量な大石とブロックの撤去
ルームクリーニング
まとめ！
❶自分たちでやれることは
極力自分たちでやる。
❷楽しくやる
❸水道、電気の開通を事前にやる
❹エアコンが無い、または
壊れている場合には早めに設置する
❺スリッパ×2足
❻汚れてもいい作業着を用意する。
ワークマンまたは寅一で買う
❼頭には常にタオルをまく(ペンキが落下してきます)
❽ペンキ塗り用の洋服の準備を
❾脚立は必須
《その他》
●子供達+嫁を手伝わせた場合には高くつく
●休日は休めない。作業に没頭すべし
●物件を買ったその日に近くの不動産屋へさわやかに挨拶に行く
入居募集に関しては地元の不動産屋さんのアドバイスを
よく聞き頭を深々と下げてお辞儀をする
●出来れば甘いものを持参して。挨拶をする。
●買った物件の玄関に
「カギ番人を設置していつでも業者さんが入れる様にしておく」
●職人さんには笑顔で差し入れをする
（缶コーヒーとおにぎり、サンドイッチ）
●ゴミ袋は多めに買っておく
【注意】リフォームしていくときりがない。
ついつい、どんどん綺麗にしていきたくなるのが人間の心情です。
以上が私が今回感じたリフォームに関しての注意点です。
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